上半年营收翻倍增长至791亿,新城商业护城河价值凸显

随着土地、融资、销售等全链条调控的深入，销售型物业受到冲击，房地产发展逻辑发生根本变化，协同增效不再是一句空话。拥有盈利能力较强的多元化业务房企的价值正在日益凸显。

耕耘十多年，商业地产给新城控股（601155.SH）带来了强劲发展势能，在增量和增速上双重发力，令其实现了稳健高质量增长。

8月27日，新城发布的2021年中期报告显示，上半年，公司合约销售额同比增长20.65%，达到1176.64亿元；累计销售面积同比增长23.87%，约1086.96万平方米。销售排名仍然位居全国房地产开发商前列。

得益于过去两年销售业绩大幅增长和结转，新城营收翻倍。半年报显示，同期，新城营收同比增长109.63%，为791.05亿元；归属于上市公司股东的净利润同比增长34.40%，达到43.06亿元；扣非归母净利润同比增长38.19%，达到37.96亿元。

2020年下半年以来，对房地产行业和金融行业各项监管政策的效果逐渐显现。在“房住不炒”长效机制以及整体政策环境边际收紧的主旋律下，房企业绩增长和扩张动能承压。

相比于深耕住宅开发的公司，新城在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势，持续创造稳定的现金流，并与住宅开发与优势互补、协同共进，构筑了可持续发展的核心竞争力。

2008年，新城开始涉足商业地产，随后加强落位商业体诉求，制定“住宅+商业”双轮驱动战略。将商业地产作为一个主要业务运营至今，新城已经构建起深厚护城河，商业地产规模和影响力进入行业排名前列梯队。

中信证券在近期研报中指出，新城控股商业运营全国化布局基本完成，开业商场数量位居上市公司排名前列名、行业第二名。半年报披露的具体数字是，截至6月底，吾悦广场已开业面积同比增长62.06%，达950.67万平方米。截至2021年8月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到177座，进驻全国131个城市。

与住宅不同，商业地产的运营细致繁琐、投入大，投资回报周期长。不过，在整体发展规划内，新城有着一定的商业地产发展节奏，保持着现金流正向循环。半年报数据显示，上半年新城商业运营总收入39.38亿，同比上涨近73%，平均出租率达97.12％；新获取18座吾悦广场，其中重资产13座。

进入下半年，新城将持续迎来商业开业潮，向着全年新开业吾悦广场30座、商业运营总收入85亿元的目标稳步迈进。

在房地产暴利时代结束，销售型物业利润率承压的背景下，运营性物业及服务业价值日益凸显。在良好的商业物业选址、招商和运营管理经验，以及商业物业的逐步成熟共同作用下，新城商业物业出租及管理毛利率保持在较高水平。半年报显示，今年上半年新城商业物业出租及管理毛利率高达70.58%。

得益于稳健经营，新城经营获现能力对债务的保障充分，杠杆水平适中；并根据“三道红线”的要求，合理安排融资方式，降负债、去杠杆，逐步改善现金短债比，确保流动性充裕。

截至上半年，新城总资产达5714.24亿元，剔除预收款后的资产负债率为75.5%，净负债率为60.5%；短期债务270亿元，在手现金余额551.54亿元，在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比约1.44倍。

长期以来，新城在强化现金管控的同时积极融资，坚决优化公司资本结构，持续拓宽融资资源和渠道。今年上半年，公司于2月成功发行一笔4.04亿美元的5.25年期无抵押固定利率债券，票面年息低至4.5%；6月底，发行3亿美元4.25年期首笔绿色优先票据，最终票面利率为4.625%，账簿峰值认购超8倍。

值得一提的是，今年新城正筹划将通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额，以实现于新加坡证券交易所主板上市。

对于新城而言，设立信托基金并上市，是对公司商业地产开发全流程打通的一次探索尝试，有利于公司拓展融资平台并扩大投资者基础，优化公司资产负债结构；有利于促进公司商业地产的轻资产化运作，提高公司商业地产开发运营能力，实现公司长期可持续发展。

在“住宅+商业”双轮驱动战略下，新城不仅稳步扩大土储，还有效控制土地成本。半年报显示，公司继续坚持“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的区域深耕标准，上半年新增土地储备共61幅，新增总建筑面积1831.61万平米。依托综合体拿地优势，新城控股上半年拿地平均楼面地价约3419.75元/平方米。

截至6月底，新城总土地储备达到1.5亿平米，其中一、二线城市约占公司总土地储备的37.75%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的29.38%。

广发证券在研报中指出，新城控股综合体拿地模式具有较高性价比，以5月新增7幅综合体项目为例，覆盖天津、烟台、淄博、宜宾等重点城市及三四线城市，平均地价仅2500元/平米，具备较高的地货比优势。

在扩大土地储备的同时，新城控股也在优化纳储结构，提高拿地城市层级。数据显示，2020年全年公司获取的项目 86%位于高潜力城市。而在今年上半年新增的土储中，一二线城市占比45%，长三角强三四线城市占比32%。

在目前的市场背景下，规模房企的竞争优势日益凸显，未来资源将进一步向优质房企集中。在“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控”五大战略指导下，新城希望在深耕的区域内做大、做强，提供好的服务和产品。

展望下半年，在充足的货值和较高的已售未结转面积的带动下，新城将继续保持稳健高质量增长。

申万宏源在6月份的研报中分析指出，新城2021年全年可售货值4200亿元，按照去化率62%（2020年实际去化率70%）保守估算对应今年销售额为2600亿元、同比上涨4%，预计全年大概率将超额实现销售计划。

同时，截至上半年,新城已售未结转面积达到3485万平方米，为下半年营收及利润的结转提供了保障。

来源：界面新闻