买房升值了要补卖家44万差价?仲裁委:交易造假

信息时报 2016-04-14 08:32:46
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近日,广州东山一套50年楼龄的老房子陷入“罗生门”。买家买房后遇2013年广州实施房产新政策,房价飙升,以为行大运却遭卖方反悔,仲裁委还裁决他补偿卖方44万余元差价?原业主儿子则讲述了99岁老父亲患老年人痴呆住院,年近九旬的老母年老糊涂被骗的“离奇”房屋买卖经过。 昨日上午,买房人冯先生申请撤销仲裁

近日,广州东山一套50年楼龄的老房子陷入“罗生门”。买家买房后遇2013年广州实施房产新政策,房价飙升,以为行大运却遭卖方反悔,仲裁委还裁决他补偿卖方44万余元差价?原业主儿子则讲述了99岁老父亲患老年人痴呆住院,年近九旬的老母年老糊涂被骗的“离奇”房屋买卖经过。

昨日上午,买房人冯先生申请撤销仲裁裁决一案在广州中院召开庭询。仲裁委称,认定显失公平要补差价并不是基于房价涨跌,而是交易过程存在造假。据悉,涉案房屋目前为查封状态,该案尚待进一步审理。

买房男子:房价涨前过了户 原房主诉请归还不合理

马老先生在广州市越秀区东山松岗西路一带拥有一套50年房龄,且面积超过130平方米(包括公摊面积)的房屋,这套房是他的唯一房产。

在马老先生99岁病重住院期间,年近九旬的妻子牟女士操办了该房屋买卖,几经周转,该房最终过户到了花都区一位50多岁的冯先生名下。然而,马老先生的儿子马先生得知后却为了要回房子开始申请仲裁以及到法院打官司,在父母去世后仍坚持,如今已是第四年。

马先生要求返还房屋,冯先生却觉得很“冤”。按照冯先生的说法,2012年11月,他在广州市越秀区做地产中介的朋友王先生告诉他“有个好房子可以投资”,虽然是房龄50年的房改房,但地处传统名校区,小学学位是署前路小学。冯先生在2013年3月12日与马老先生的委托人单女士签订《存量房买卖合同》,约定合同交易价格200万元,实际交易价格233万元。

2013年3月20日,冯先生与单女士完成了过户。适逢国家楼市新政出台,房价飙升。冯先生认为,这是过户几个月后,原房主马老先生及妻子和儿子多次向广州市仲裁委员会提出《存量房买卖合同》无效以及返还房屋的仲裁请求的原因。随后马老先生和妻子相继在2014年8月至10月间去世了,而官司仍在继续。

2016年2月,广州市仲裁委作出裁决,认定涉案房屋的交易价格构成显失公平,裁定冯先生应当补偿房屋差价44万余元等,冯先生不服向法院申请撤销该裁决。

卖房家属:被中介设陷阱,九旬老母糊涂中招

房价涨了就要补偿差价?仲裁委是不是搞错了?冯先生是否真的很“冤”?昨日上午广州中院庭上,事件却出现了截然相反的说法。马老先生年过六十的儿子马先生亲自到庭参加诉讼,对买房经过的描述甚是“离奇”。

马先生称,当年母亲卖房事因老房子没有电梯,想卖掉换个附近的电梯房。父母亲共7个子女,但多年没有住在一起,母亲事前没有跟他们商量,主动找了中介经纪。2012年11月12日,中介王某介绍了自称生意人的肖某签订了《房屋买卖合同》,约定交易价格233万元,支付了20万元定金。

但事后马先生调查发现,肖某隐瞒了自己是某地产营业经理的身份。由于母亲年老多病,思维糊涂,对楼市行情完全不了解,被中介经纪王某、肖某利用其不能完全判断民事法律行为过程和后果的弱点,故意隐瞒市场真相,把当时该房市场价超过3.3万元压低到了不足1.9万元,签署了显失公平的房屋买卖合同。

“当时合同写房产面积118.27平方米,肖某没有提醒我母亲房产证上注明已购分摊面积12.63平方米,他明知房产实际面积是130.8998平方米。”王某、肖某是有准备的,“签约当天,肖某谎称中华广场有档口生意资金周转紧张,说单女士是其表姐,由单女士暂代付20万元定金。”马先生说,尾款也是由单女士转账给他们的。

无录音录像医院证明,委托公证存疑

让马先生最难释怀的是一份委托公证书。马先生称,2012年11月签约后,中介王某联系某公证处公证员张某上门办理委托公证。王某曾转告牟女士,因马老先生一直因病住院,且年事已高,要广东省人民医院出具神志清醒的证明后才能办理公证。但医院以马老先生患老年痴呆症为由拒绝了。

同月27日,在没有医院证明情况下,公证员来到医院对面的绿岛西餐厅进行公证。马先生称,他也在现场,当日护工将父亲从医院推出,父亲的精神状态很差。而公证员凭借单方主观认定,没有录音录像,让其妹妹拿着父亲的手在委托书上按了指模,在委托书上盖上父亲的私章,全程不足半个小时。

“我们当时并不知道受委托人是单女士,2013年3月21日我们去投诉,拿到公证书复印件,很吃惊,公证书在第二天就出具了,却一直没告诉我们。”马先生表示,他立即去房管局查档,发现房屋已过户给了冯先生,而从未征求他父母意见。“同月20日单女士与冯先生办理了产权登记,房屋交易价格、买卖程序均有违常理,疑点重重。”

马先生认为,合同签订时的交易价格显失公平,按照法律规定属于可变更的合同。

仲裁焦点

交易显失公平裁定补偿差价

2014年1月29日,广州市仲裁委对马先生申请认定合同无效作出裁决,认定该合同合法有效。理由是证据不足以证明冯先生与单女士之间存在恶意串通、非法骗卖涉案房屋的事实。涉案的委托公证书也合法有效,而且该公证书的效力不影响存量房买卖合同的效力。

今年2月25日,广州市仲裁委对房屋交易价格是否构成显失公平作出裁决。仲裁庭经审慎调查及分析认为,该房屋的交易价格构成显失公平。理由有三个,一是交易价与评估价之间确实存在明显差额。二是主体背景及经验的不对等。原业主马某、牟某属于高龄老人,而涉案人员单某、肖某等均涉及房产中介背景。

此外,由于本案交易的复杂性,该房交易分别签订了《存量房买卖合同》及《房屋买卖合同》,且该房真实的交易价格确定于马某、牟某与肖某在2012年11月12日签订的《房屋买卖合同》,可见马某、牟某在交易过程中明显处于不利地位。

最后,两份房屋买卖合同约定的面积确实存在差异。参照最高法的司法解释,一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。

此外,仲裁委还核实了肖某、单某都是房产中介人员。

庭上争议

房子估价过低,仲裁委一事两裁?

昨日庭审现场,冯先生的代理律师认为,广州市仲裁委员会违反“一事不再理”的原则,本案不符合“明显不合理的低价情形”,认为明显不合理低价应低于实际价格的七成才算,而本案评估结果是277万,233万的价格不存在买卖价格明显低于市场价格的显失公平的可变更或撤销的法定情形。

但马先生答辩认为,277万元的评估价格是冯先生锁门不让评估人员进入室内,评估按照毛坯价格作出的结论,并不是实际价格。

广州市仲裁委昨日亦作出回应,一方面表示判决要补偿与房价暴涨无关,并认为只有当事人在前后仲裁案件属“同一纠纷”,后案才不属于受理范围。本案两次仲裁的请求是不相同的,前案基于合同无效提出,而后案是基于变更合同提出,不是重复起诉,也不属于重复仲裁。

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