区域报告:限购加码"重伤"台湖 区域配套止步不前

近几年，通州一直处在房地产市场的风口浪尖，从台湖成批的土地出让到去年通州区域双重限购，再到今年5月份刚刚出台的商住限购政策。通州楼市经历了房价飙升的疯狂，也承受了层层限购的最严调控。

从2012年到去年年底，通州台湖区域共出让17宗地块。2015年底北京土地市场迎来最密集的土地出让期，台湖一块住宅用地以18.37亿的价格成成为地王，楼面价直逼4万，业内人士估算将来的售价应该超过8万/平米。

在京津冀一体化和首都副中心的战略规划的影响下，通州楼市的热度一路飙升，这些利好的影响甚至辐射到北三县等邻近区域房地产市场。而作为地块最为集中的通州台湖区域，自然成为通州楼市供应的重点区域。

首开万科千方联合体台湖地块

北京商住项目看通州

自从去年通州升级限购后，通州的商住项目一直处于热销状态。从今年4月下旬传出通州商住限购消息之后，北京房地产市场成交情况出现爆发式增长，尤其是通州的商住项目市场热度尤为明显。数据显示，4月北京新建商品房市场共计成交14955套，商住项目单月成交9696套，环比暴涨106.9%。

有网友爆料，这次限购令落地的前夜，通州一些商住项目为了抓住新政前的最后机会竟连夜开盘。加推房源召集意向客户连夜签约。业内人士表示，限购政策的收紧对通州商住市场的影响显而易见，短时间内能够控制商住的成交热度。

通州商住限购再伤台湖

2015年8月，北京市住建会和北京市通州区人民政府发布通知显示，通州区购房限购升级。根据通知规定，已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭，暂停向其出售通州区商品住房。

2016年5月5日夜间，政府对通州商住项目再出限购政策。对通州商务型公寓交易必须符合以下条件：没有住房的本市户籍家庭或单身人士、已拥有一套住房的本市户籍家庭、在本市没有住房且在本市连续纳税满五年的非本市户籍家庭。

从北京供地情况来说，近几年通州的住宅地块出让都集中在台湖区域，这就意味着将来通州区的房源供应主要会集中在台湖版块。价格过快的上涨使得政府出台了针对通州的限购政策，去年的限购政策已经抑制了商品房的销售进度和成交量。今年针对通州商住项目的升级限购更是给了台湖区域房地产市场重重一击。通州台湖区域的楼市二次受伤。房价上涨预期将会被明显抑制。

通州商住限购之后，笔者对台湖区域内的一些商住项目进行了走访，售楼处和之前相比的确冷清了不少，置业顾问询问了笔者的购房资格之后才开始介绍项目。笔者了解到，该区域内的商住项目都开始执行新的限购政策，有钱就能买商住的日子一去不复返。

通州台湖区位优势

台湖区域位于通州区西南部并且靠近五环，北部邻近通州新城，南部挨着北京经济开发区。向西辐射国贸区域，向东辐射通州核心区及未来的行政副中心，东南部则挨着亦庄新城。文化旅游区、环渤海总部高新基地和“环球影城”都在其中。

通州台湖区域的项目分部主要集中在两大区域，一个区域是以东亚新华地产项目为主，另一个区域是以首开万科和泰禾为主的项目群。作为通州与亦庄的中间辐射地带，政府频繁推出该区域的地块，也从一个侧面体现了政府对台湖区域未来发展和规划有着很高的期望值。

公共交通有待完善

自驾：通州台湖板块离京哈高速台湖出口很近，紧邻京津唐高速，从台湖边上六环和五环都非常方便，一般很少堵车，路况也不错。从国贸到通州台湖在不堵车的情况下大概需要40分钟的时间。

公共交通：如果坐八通线的话，需要先坐到梨园、通州北苑、或果园地铁站，然后换乘976路、通11路或通州7路，大概需要20分钟左右就能够到达台湖区域内。如果做亦庄线的话，需要先做到次渠地铁站，然后换乘986路或通12路公交车，大概25分钟左右能够到达台湖生活区。

总的来说，台湖区域的交通设施还是有待完善的，虽然拥有八通线和亦庄线两条轨道交通的站点，但是地铁站距离项目集中的区域至少要20分的车程，这就给依靠公共交通出行的人群带来了不便。

次渠地铁站

区域配套止步不前

生活配套：从2013年至今，台湖的商业配套可以说毫无动静，大中型的商城和购物娱乐中心仍然是少有，日常的生活所需只能依靠台湖镇的一些小型超市及菜市场。其他购物及采买需求则需要依靠通州城区或者国贸商圈。

医疗配套：台湖区域的医疗机构主要包含通州台湖卫生院和通州区第三医院。此外，还有几个专科医疗机构，如通州区老年病院、盛仁堂中西医门诊等。

台湖卫生院

通州第三医院

教育配套：区域内的教育资源也相对欠缺，幼儿园阶段主要有台湖中心幼儿园、东方剑桥瀚林华馨幼儿园。小学阶段主要有通州区台湖镇中心小学。中学阶段主要有台湖学校和通州区次渠中学。此外区域内还有一所省部级重点职业学校——北京新城职业学校。

幼儿园和中学

新城职业学校

其他配套：笔者在探访台湖区域的时候，还看到了北京国际图书城、东石公园、台湖文化艺术公园和通州台湖森林公园等生态和文化配套。