9月二手成交量下跌1成 一二手价格倒挂

中原地产成交数据显示(统计周期:8月26日—9月25日),今年“金九”成色不足,当月二手成交均价环比上月虽上涨0.7%,但成交宗数环比下滑约有一成,成交面积环比跌约6.8%。“十一”假期,广州(不含南沙、从化)二手住宅共成交178宗,日均成交仅22宗。

　　买家观望情绪浓 成交跌约一成

　　传统楼市旺季“金九”如期而至,但由于近期楼市走势并不明朗,不少买家持观望态度。据中原成交的二手成交数据显示,9月份二手成交均价为33176元/平方米,而8月则为31453元/平方米,环比上月微涨0.7%。其中,荔湾、天河、越秀区领涨前三,涨幅分别为14.2%、8%以及6.2%。

　　而在成交宗数方面,虽然进入传统的楼市旺季节点,但穗二手楼市并未像预期“火热”,9月二手成交宗数环比上月跌10.1%,成交面积环比同样下滑6.8%。其中,白云区环比跌幅最为明显,跌幅达到33%,紧随其后的是海珠区,环比跌幅约18.6%。中原地产海珠区保利天悦分行营业经理殷文飞表示,近期由于不少买家认为楼市走势并不明朗,观望情绪较浓,致使看楼人数减少,成交量也有所下滑。如此前雅郡花园一套面积约142平方米的单位,业主看好楼市,之前2个月的放盘价为680万元,后又改价690万元,但目前仍未有成交。此类放盘价稍高于市场价的物业“遇冷”,也促使业主适当调整其放盘价。而荔湾、天河、番禺三区的二手成交宗数则录得不同程度的涨幅。

　　另外,9月,经中原成交的二手房中,总价在100万—300万元以内的占比为59.1%,其中,自住需求占86.25%,环比上月下滑近4个百分点。不过,目前,购房自住加上学位需求已经成为二手房买家的最主要目的。只要少量的买家购房用于出租或者日后再出售。

　　广钢广纸

　　出现一二手价格倒挂

　　国庆期间,海珠的海珠西板块、荔湾的康王路板块等均受广钢板块、广纸板块一手项目分流影响,整体成交较为冷清。据广州中原研究发展部监测,目前广钢新城板块、广纸板块一手房售价普遍集中在46000-52000元/平方米,而海珠区二手房光大花园现放盘价为50000-65000元/平方米、保利百合花园现放盘价在45000-48000元/平方米,荔湾区电梯楼富力广场现放盘价48000-50000元/平方米、恒宝华庭放盘价在52000-55000元/平方米,由此反映海珠的海珠西板块、荔湾的康王路板块二手房价格与周边一手房价格相当,甚至高于一手房价格,促使不少海珠西板块、康王路板块的二手客户转而选择广钢新城板块、广纸板块等一手房。

　　天河的东圃板块则受天河牛奶厂板块、萝岗一手房分流影响。据广州中原研究发展部监测,目前牛奶厂板块的金地天河公馆、招商雍华府等一手盘售价主要集中在40000-49000元/平方米,而东圃板块的二手房骏景花园放盘价集中在45000-48000元/平方米、中海康城目前放盘价集中在40000-45000元/平方米,可见东圃板块二手房价格与周边一手房价格相当,加上一手房户型产品设计较好,又带装修,因此分流部分东圃板块二手买家。

　　中小户型物业占成交主力

　　据合富大数据显示,今年“十一”和中秋双节假期内,广州二手住宅市场成交仍以中小户型物业居多。其中,面积在60-90平方米的中小户型物业约占成交的35%,而面积在90-120平方米的中大户型物业约占成交的26%,面积小于60平方米的小户型物业,因总价不高而去化速度较快,成交占比也达27%。小户型物业的成交个案主要分布在中心城区内配套成熟的路段。

　　合富研究院高级分析师梁燕明表示,从9月到10月初广州二手房的买家均以刚需的首次置业者和改善生活环境的换房人士为主力,其中,预算稍低的改善型换房人士,会选择面积在60-90平方米的大2房和紧凑型3房,这部分需求可能与部分首次置业人士的需求有所重叠,而预算稍宽裕一些的换房人士,则多倾向于选购面积在100平方米以上的3房乃至4房物业。

　　近半业主放盘议价空间加大

　　据广州中原研究发展部调研的30个二手楼盘中,有50%的楼盘表示业主心态有所放松,愿意适当下调放盘价或议价空间有所增大以促进成交。如天河区中海康城有一业主愿意将430万元放盘价下调至405万元,以加快速度出售;骏景花园国庆期间成交的3宗二手盘源,业主均有下调放盘价,分别为510万元下调至480万元成交,630万元下调至600万元成交,810万元下调至770万元成交;而海珠区保利百合的业主议价空间所有增大,与前两个月相比心态亦没那么强硬。

　　链接

　　8-9月二手住宅买家类型及比例

　　买家类型 8月 9月

　　自住 89.61% 86.25%

　　再出售 0.84% 1.56%

　　出租 3.65% 6.88%

　　学位需求 5.90% 5.31%

　　(数据来源:广州中原地产)