急欲去库存 多个小区开发商逼买车位并称合法

为何近期广州会出现数个小区同时急于卖车位的现象？据阳光家缘网统计，截至今年2月，广州车位未售量超过29万个，而广州车位库存自2015年 3月以来连续第12个月创下历史月度新高，车库所沉淀的资金量也十分巨大，在这种情况下，部分开发商急于去库存回笼资金。而采取“锁车位”的做法导致业主无车位可停，目前也并未有法律法规要求开发商不可如此操作。

原因1：车位库存量攀升至历史高位

近期为何会比较集中地出现开发商逼买车位现象？

对此，广州市房产专家吴定金认为，目前广州车位库存量太大，约占非住宅类库存的四成左右，“开发商突然发现车位占库存的很大部分，所以必须卖掉些，去库存调结构。”

据统计，截至今年2月广州车位未售套数293473套，这是广州车位库存自2015年3月以来连续第12个月创下历史月度新 高。时间到了今年4月4日，广州市未售车位数量变为241595个。也就是说，尽管目前车位库存仍在高位，但在1个月左右时间内，车位库存减少了5.2万 个左右。

另一组同样来自阳光家缘的数据显示，2015年1~8月广州网签售数为17391个，平均每月网签销售2174个。按这种消化速度，截至4月4日广州车位库存量需要卖111个月。

实际上，大量的车位库存位于郊区楼盘。截至4月4日的数据显示，番禺、增城和花都的车位库存量是较大的，其中番禺区未售车位数量达到67407个，位居首位。

在这些库存量较大的郊区，开发商卖车位的“热情”很高，据阳光家缘网统计的住宅数据显示，2015年广州车位虽然成交套数和库存都创下了2012年以来的历史新高，但成交均价却是创下了2012年以来的历史新低，这主要是因为大部分成交都来自郊区楼盘拉低了总体均价。

原因2： 住宅卖完后卖车位回笼资金

中原地产项目部经理黄韬认为， 目前有部分开发商还是比较缺钱，需要卖掉些车位快速回笼资金。

广 州市停车场行业协会常务副会长潘国璠也认为，开发商急卖车位主要是资金链紧张，需要尽快回笼投资资金。毕竟车位用于出租的话，至少需要30~40年才能收 回成本。因此，尽管车位自己持有10年以上可以升值，但沉淀资金量太大，开发商还是想要落袋为安，尽快回笼资金快速进行滚动开发。

吴定金表示，地下车位建设成本很高，开发商从项目运营来说也是想尽快出售降低成本。

建 地下车位对开发商的资金沉淀量有多大呢？潘国璠介绍，近年来广州开始向地下车位收取地价，因为各个区的地价都不同很难计算。虽然车位本身面积没有那么大， 但地下停车场还有车道等大量公共空间，1个车位至少需要30平方米的占地面积。但即使不计入土地出让金，30平方米的地下空间光是建设的成本大概15万 元。截至4月4日，广州市共有未售车位241595个，以每个车位约15万元计算，共沉淀资金362亿元左右。

也有房地产业界人士透 露，开发商一般出于营销考虑，在有二期、三期项目不断开发的情况下，就不会突然要卖车位，因为这样会影响小区品牌影响后续住宅销售。但假如房子都卖完了， 那么可能就会开始要卖车位。近期出现“锁车位”逼买现象的白云区金沙洲某楼盘、大学城某楼盘和时代倾城等楼盘，确实是住宅部分已处于售罄状态。

值 得一提的是，去年8月15日广东省发改委正式实施《广东省定价目录（2015年版）》，广东放开住宅小区和商业配套停车场收费。业界人士认为，该文件后部 分楼盘月保车费上提，业主租车位成本增加后会刺激购房欲望，这对开发商而言是好的销售时机，因此去年底开始出现了部分小区高价出售车位。

原因3： 配套车位租售比例仍无规定

中原地产项目部经理黄韬认为，开发商有产权确实可以卖车位，主要是为了回笼资金，宁愿空着等销售，也不愿意做出租。但目前并没有法律法规要求开发商不可以这么做，也没有规定开发商要保留多少个车位作为出租用。

据了解，目前有出现锁车位的小区只留下了5%的车位用于摇珠出租。对此潘国璠表示，开发商确实有出售车位的权利，很难说开发商这么做是违法违规的。只是从合 理性角度来说，开发商要考虑品牌美誉度和对业主的责任感问题，应该更公平合理地处理这个问题。广州现在还没有规定开发商要保留固定比例车位用于出租，此前 有过征求意见稿说要保留20%车位用于出租，但正式文件一直没有出台。

记者查阅资料了解到，至今尚未正式的文件《广州市房地产开发项目 车位和车库租售管理规定（修订稿）》，在2014年11月该文件出台了征求意见稿。其中规定，开发商出租、出售小区车位、车库，要首先满足本建筑区划内业 主需求，并且预留20%比例的车位用于出租。建筑区划内用于停放汽车的车位、车库数量超过本建筑区划内房屋套数的，超过部分应预留用作出租。广州市住建委 相关负责人透露，该办法已经通过专家的论证和公众意见征询，目前还在走程序。