土地使用权延期困境:亟待法律“定心”

21世纪经济报道 2016-04-25 09:25:20
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十几年来,住宅建设用地使用权续期问题仍悬而未决,亟待顶层设计。 近日,深圳市一套面积为80.58平方米的50年产权住房申请延至70年,该业主补缴了地价款44940元,仅占房屋市价的0.7%。 而据《温州日报》报道,温州部分市民由于土地使用权到期而无法正常进行买卖,如果要续期,必须再缴纳土地出让金,这

十几年来,住宅建设用地使用权续期问题仍悬而未决,亟待顶层设计。

近日,深圳市一套面积为80.58平方米的50年产权住房申请延至70年,该业主补缴了地价款44940元,仅占房屋市价的0.7%。

而据《温州日报》报道,温州部分市民由于土地使用权到期而无法正常进行买卖,如果要续期,必须再缴纳土地出让金,这部分费用占总房价的三分之一。

两地出现截然不同的处理方式,体现了地方的土地使用权复杂性及对法律理解的区域差异。

实际上,由于土地使用权到期导致此类续费、二手房交易困境并不是今年首次出现,十几年来,深圳、青岛、四川等地均出现过此类案例,但这个问题一直停留在地方政府处理层面,缺乏顶层设计。

中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心认为,应借此契机,对使用土地的代价,从一次性缴纳土地出让金的模式改变成定期征收不动产税模式。

二手房交易已受影响

此前《温州日报》曾报道,购买温州市水心住宅区房子的王先生在今年3月31日拿到房产证,而在新房产证上有这么一行——“土地使用年限至2016年3月4日止”。

经咨询国土部门得到的回复是:先交土地出让金,再重新审批。

彼时王先生购房款为60多万元,而经当地土地价格评估事务所得出土地出让金额大约是30多万元,这个数字让他和妻子完全意料不到。

王先生将不会是“少数人群”,在未来的十年里,将有更多的“撞限”房土地使用权到期。

温州市国土资源部门有关负责人表示,温州市主城区范围内20年期限土地使用证到2017年年底到期的有600多宗,到2019年年底到期的有1700多宗。

在青岛,受制于土地年限,有些小区的二手房价格始终无法提升,流通性也较差。《齐鲁晚报》曾报道,家住青岛市阿里山小区的孙先生房子挂牌一个多月仍未成交,“78平方米的房子还是二楼,售价56万元,每平(方米)也就7000元出头。”

该小区是香江路第一小学的学区房,均价仍在7000元左右,周围小区房价已接近或者破万。

资料显示,自青岛开发区成立以来,出让20年、30年使用年限的住宅出让用地共计41宗,不少小区土地使用权已经到期或即将到期。

中原地产首席分析师张大伟认为,国内一些城市的物业土地年限,会影响未来的房地产市场发展,特别是部分年限已经过半的二手房,如果续期费用过高很可能影响价格。

他指出,目前中国房地产市场投资氛围浓郁,主要城市房价基本都处于历史高位,而且从房价的绝对值、房价与租金的对比看,都远离了居住价值。以一线城市为例,租售比超过300-400,而在国外基本在100左右。

多年以房地产为支柱经济,国内普通民众的资产大部分已经以房地产作为储存标的,这一政策如何落地将关乎社会稳定。

西南财经大学CHFS(中国家庭金融调查)2015年调查数据显示,中国中产阶层财富在房产上的配置比例达79.5%,远高于美国和日本家庭;金融资产配置占比仅10.8%。

张大伟认为,虽然温州出现到期的房源比较少,但未来这类房源会越来越多,需要尽快完善顶层设计,制定好相关政策。

亟待法律明确

如果说,深圳、温州、济南、青岛等地出现的房产土地使用权到期问题更多是一个历史遗留性问题,那么若干年后,大量住宅用地70年产权到期了该怎么办?这或许需要出台进一步的法律细则。

在我国,房屋产权由两部分组成:房屋所有权和土地使用权。

根据《物权法》,房屋所有权是永久性的,但房屋占用的土地使用权是有年限的,住宅最高为70年,商业为50年。

这在根本上涉及房地分离的情况如何解决:即城镇土地属于国有,城镇国有土地使用权实行出让制度,居住用地出让有70年的最高年限,但附着其上的房屋属于私有。

《物权法》第一百四十九条指出,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但如何“自动续期”,有偿还是无偿,有偿的话该如何缴纳等问题都没有具体细则。

当年参与《物权法》立法过程的中国社科院法学研究所研究员孙宪忠认为,当政府享有土地所有权,民众享有建设用地使用权和住房所有权,比较有利于解决城市居民住房的法权问题。

孙宪忠认为,立法的本意,“自动续期”就是不必要办任何手续,也不必要缴纳费用就能续期。

但按照现行的土地制度,住宅价格实际上包含的土地使用权是有年限的,业主拥有的只是“无限期”的房子建筑产权。

在杨红旭看来,即便是土地使用权到期了,可房子建筑产权没有期限,只要房子不倒塌或消失,政府要拆除,还是得补偿业主。

在他看来,住宅用地续期最大的可能性,仍是补交一定的土地使用费,也即土地出让金。只是,这个费用的水平,肯定会明显低于同区域新出让(卖给开发商)的土地价格,这属于惠民政策,涉及九成以上城镇居民(我国城镇住宅私有率已达九成),肯定要有优惠。

至于如何收费,舒可心认为,目前这类问题将会是一个契机,把土地使用权的费用征收改为税收制。目前中国房产购买成本高而持有成本低,这应该慢慢过渡成为持有成本高。像深圳等城市一次性缴纳土地出让金的做法不可取,应该改为定期缴纳低额不动产税的模式,这也就给了这些要持续拥有房产的人一颗“定心丸”。

但具体实施的时候,应该通过当地人大批准,按照各自的实际情况来制定收取比例,“这才是合理的”,舒可心表示。

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