地产“云论坛”:今年楼市防跌胜于防涨 开发商首先要活下来

在这次疫情中，房地产行业所遭遇的影响有多大？这种局面还会持续多久？未来楼市走势如何？南方都市报地特举办楼市“云论坛”，邀行业协会、代理机构、中介机构的专业大咖，一起探讨。

新冠肺炎疫情暴发以来，全国各行业均受冲击，房地产行业也不例外。

今年1至2月，全国商品房销售面积大降四成，12个二线城市无成交；广东商品房销售面积、销售额同比均降三成以上，房价比2019年全年下降4.5%；地产股方面，迄今已有房企股价跌超40%。

具体在这次疫情中，房地产行业所遭遇的影响有多大？这种局面还会持续多久？未来楼市走势如何？南方都市报地特举办楼市“云论坛”，邀行业协会、代理机构、中介机构的专业大咖，一起探讨。

“云论坛”嘉宾：

徐建平 广州中地行房产代理有限公司董事长

赵卓文 广州市同创先进房地产投资顾问有限公司总经理

吴伟才 经纬（中国）控股董事总经理

黎振伟 世联行首席技术官

廖俊平 广州市房地产中介协会会长

姚申 广东德诚行地产集团有限公司营业董事

主持人：南方都市报记者邱永芬

精彩观点——

徐建平：当前房价已经下降10%左右，但长三角、大湾区这些区域的调整是暂时的。

赵卓文：2020年，开发商首先要做到活下来，再去想如何发展。

吴伟才：最关键是人们的信心什么时候恢复。

黎振伟：只要开发商愿意降价，购买力还是有的，市场还是存在的。

廖俊平：疫情期间有租房者有家难回，给“租购并举”带来负面示范效应。

姚申：疫情下，住房消费升级的重心从关注数量变化到关注品质。

Q&A——

Q1

此次新冠肺炎疫情，对房地产行业的影响有多大？

徐建平：首先，房子会显得越来越重要，在经济中的地位会提升。此外行业会发生大量重组现象，强者恒强。而且区域会产生分化，长三角珠三角这些社会资源比较均衡的区域未来发展会更好，武汉等曾受疫情重伤的区域会有较长的萧条期。

疫情后，地产业将来会更关注品牌、配套、物业服务，会加强健康理念，房地产政策、土地、营销、税务等预计也会相应调整。

赵卓文：一季度，房地产项目停工，售楼部停业是普遍现象。短期内，房地产行业将面临以下挑战：

1、投资下滑。排名前列季度，开发商买地意愿下降，在建工程受影响，投资量同比将下降20%左右。

2、销售量下降。预计排名前列季度销售量同比将下降30%以上，全年下降15%左右。

3、新开工面积下降。由于疫情防控措施的影响，排名前列季度的项目新开工面积将受到影响。并将影响到全年的开发量。

4、楼价将稳中有降。北上广深等一线城市的二手物业价格，将有10%左右的下调。

吴伟才：短期影响很大，现在慢慢恢复。

黎振伟：不能开盘，成交量价下降是必然。特别像广州增城，有住宅出现降价10%。不过，如果开发商愿意降价，购买力还是有的，市场还是存在的。商业、写字楼的影响则会更大。

廖俊平：这次疫情给“租购并举”带来一个负面示范效应是，租房居民不能和自住居民同等对待（外地户籍的租客无法进入小区，业主则可以）。未来一定要有强有力的法规配套来及时解决这个问题，真正使租房成为一个让人放心的居住形式。同时还应该让出租房屋的一方能够持续经营，尽快出台标准化的公开发行上市REITs产品。

姚申：疫情的影响是阶段性、暂时性的，不会改变中国经济继续向好的基本面。地产行业短时间内线下销售操作受到限制，很多家庭购房计划延后、潜在购房需求搁置，从土地市场到一二级市场都呈现短期休眠的态势。但被疫情压抑的需求在积累，疫情结束后会集中释放，楼市成交量会迅速企稳回升，全年将呈现先抑后扬的态势。综合来说，疫情对全年房地产行业影响程度为中等。

Q2

目前这种情况还会持续多久？

预计什么时候可以恢复正常水平？

徐建平：从国内疫情来看，现在逐步走向稳定，按此发展预计持续两三个月，到下半年就会恢复正常水平。但如果国际疫情再不可控，对中国的经济影响也会很大。

赵卓文：疫情在国内已经得到有效的控制，预计4月份全国房地产的工程和销售将全面恢复正常。但国外疫情仍然有不确定性，如果国外疫情变成一个长期事件，可能会形成全球的经济衰退，最终影响到中国的经济面。

最令人担心的是，由于疫情的发展和持续，造成消费和投资的下降，企业经营困难，城市居民收入下降，最终造成房地产的需求下降。2019年中国房地产年销售16万亿，17亿平方米，恐怕将是一个顶。从现在情况看，未来国内房地产的需求下降，将是大概率事件。

吴伟才：现在已在慢慢恢复。关键不是看国内，是看总的经济信心才是一切。如果只是中国的疫情那就恢复很快，但现在全球都在崩溃。最关键是人们的信心什么时候恢复。

黎振伟：楼市能否很快回暖还得看国内外的情况。起码上半年不会恢复，最终得看下半年。

按过去的传统方式，疫情后房地产不会像过去那么简单的恢复。国家还是要鼓励实业，大家不再把房地产当做刺激经济的主要手段，所以现在很多企业已关注不同的产业，采用新的经济增长方式。

姚申：随疫情高峰逐渐消退，业务也在逐步恢复，疫情与经济呈负相关同步性。预计到可以摘口罩的那个月，市场成交能恢复到约八成水平，然后再在下一个月释放压抑，出现反弹性增长。因全球疫情交叉影响具不确定性，具体需听钟南山院士的，可能在六七月吧。

Q3

目前开发商、代理机构、中介怎么应对的？

徐建平：疫情持续了这么长时间，房企的资金压力比较大。目前来说，环境好的、品牌好的产品去化还是好的。目前资金压力大的企业，还会做一些促销，手头上压的产品还是要处理好。

代理机构对线上推广场景布置这一块，现在做得不错，让人不用到现场也能感受到场景。中介机构方面，二手市场成交还是有所回落，二手楼市要保持成交量估计会有压力。这个压力，也是中介机构重新整合的机会。

赵卓文：面对疫情，思想上的革新和观念上的改变，比以往任何时候都更重要。

开发商需要做好三件事：排名前列，慎重投资，谨慎判断投资项目的市场前景和盈利机会。第二，抓紧降低库存，降低资产负债率。第三，全力抓好下半年的工程和销售。2020年，开发商首先要做到活下来，再去想如何发展。

代理机构和中介公司，面临的挑战更大。裁员增效，是短期的现实选择。营销渠道的拓展、营销方式的转变，是贯穿2020年的任务。

吴伟才：从营销来说，每家都有不同的做法。但我不认同现在积极做动作有什么用，最核心的也不是做什么动作，整体经济就摆在那里。

黎振伟：开发商方面，我认为以后要从运营的角度，从更生态的方式去发展，更注重长远的目标，不能再简单地用卖多少千亿来衡量企业的发展。中介方面，未来要提供更多的多元化的服务。

如果还是按照目前这种简单应对方式，行业不是今天有病就是未来有病。

姚申：当前形势，对开发商来说去库存增加销售回款是排名前列要务，营销创新与融资支持双管齐下。对代理公司和中介企业来说，营销创新是主要措施。主要是线上营销，VR场景化营造，主播IP塑造，在线展示，在线咨询，在线服务成为创新主流。但需要强调的是，线上营销能帮助客户前期中期的信息筛选，但不等于线上售房，线下实地看房决策、签约付款等的面对面服务不可取代。

Q4

经此疫情，未来的楼市走势会怎样？

房地产行业会有哪些变化？

徐建平：未来的楼市是分化的。粤港澳大湾区、长三角等区域在未来的走势会更好，疫情重灾区可能会有一段时间的下降。在沿海城市做文旅产品、改善型产品会更有利。以前对产品健康配套做得不好的，将来的销售市场或会有下滑。

赵卓文：随着疫情结束，下半年房地产市场将迎来强劲反弹。主要有三个理由：

1、2020年，在“六稳”的主基调下，保持经济增长成为重点。房地产行业的稳定，对于中国经济增长和地方财政收入意义重大。因城施策下，政策面有望迎来春风。

2、货币政策，在下半年有望更宽松。降息、降准周期有望到来。

3、房地产市场的刚性需求，在下半年将全面激活。供应充足的产品，货币政策的支持和有所回调的价格，将促进楼市的成交。

预计2020年全年的房地产市场的成交面积和成交金额，将略低于2019年的水平。但总体将呈平稳态势，不会出现大跌。

房地产行业将迎来四个变化：行业新一轮整合，行业集聚度将进一步提高。前30的开发商，份额将进一步扩大；房地产的调控政策将发生重大改变，稳地价、稳房价、稳预期，主要方向是稳定市场，防跌胜于防涨；房地产的产品将发生改变，新业态、新空间将改变；政府重大基础设施项目和重点工程的建设和发展，城市价值、区域价值和房地产价值，都将发生改变。

吴伟才：现在没有哪个行业好过，但大家都有希望，都相信中国，也有这个信心。

黎振伟：这次疫情也让行业有了各种应对能力。现在很多企业关注文旅、医疗等不同产业，找到新的经济增长方式。现在老的房子不太“健康”，通风采光比较差，如何改造物业，这个市场前景是很大的。因为大家注重健康自然卫生，对房地产提了新的要求。

廖俊平：无论如何，不应该再走用房地产刺激经济增长的老路，同时还要着力避免其他领域的投资转向房地产。要把已经过度沉淀在房地产的财富逐步平稳释放，转化为居民的其他消费支出，完成这一步的一个重要切入点是和养老结合，把一部分居民的住房财富转化成养老支出。

姚申：楼市预计会进一步区域分化，结构分化。这次疫情下的国情，让“有房比没房好，买房比租房好”的传统消费观念被进一步强化，所以一线城市的需求继续保持强劲，聚集效应继续。而住房消费升级的重心从关注数量变化到关注品质，街区管理与物业服务水平比疫情前更受关注，舒适的住宅与优质街区配套带来更高的健康生活溢价能力，观念的变化让各楼盘价格进一步分化。

Q5

对购房人士有哪些建议和意见？

徐建平：通过这次疫情躲在家里，明显感到居家的重要。现在疫情发展已经很明朗，于购房人士也是选择时机，购买产品要从品牌、物业服务、社区等方面均衡考虑。物业的价值还是会得到老百姓的重视，未来消费观念会改变，改善性的需求会增加。当前房价已经下降10%左右，但在长三角、大湾区这些区域的调整是暂时的，以后还会涨上去。好的地区，各方面全面均衡发展的地区，未来还会有更多人来工作和生活。

赵卓文：受多种因素的影响，2020年楼价稳中有降的趋势已经基本确定。2020年是产品选择较多的一年，也是价格相对便宜的一年，购房者可以考虑积极入市。

购房要记住三句话：排名前列，中心、中心、还是中心。中心城市中心区的优质物业，最能保值增值。第二，购房要看规划，关注城市和区域的未来发展。第三， 2020年，买什么东西都要关注性价比，购房也不例外。

吴伟才：有需求的购房者，现在就是好的买房时机。

黎振伟：在目前这种市场情况下，市场一定会下跌。为了稳定，国家也会有很多措施，减少中国市场的波动。

投资需谨慎。不可能其他消费下降了，房地产还那么旺盛。按过往习惯，房地产还是保值的，只不过大家更谨慎地购买，更注重产品品质健康。

现在房价相对稳定，真有刚性需求的，确实是个机会。有些供楼的人供不下去了，有些人之前预算紧的，收入一绷不住就得放出来卖，急着回笼资金，经济不好时候都有这样的机会。在房地行业，流动是排名前列位的，赚钱是第二位。所以这个时候还是有些机会的，但买房也要量力而行。

姚申：疫情让居住观念少有地清晰，产业业态高度丰富和市场自驱力强的龙头城市，医疗教育等政府综合能力完善的低风险城市，才有足够的格局去承载家族的连绵发展。

广州房屋价值基本面很坚实，对比全国，结构的确定性优势非常明显。环比世界格局，请相信中国未来，相信楼市稳健发展，确实有安居置业需要的市民，不要再等，疫情后必有反弹，现在是好的入市时机，尤其是配套齐全的优质物业。

来源:南方都市报