房地产"第四级市场"将迎来钱景?

5月4日，国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。支持企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务、鼓励个人依法出租自有住房、允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。这是排名前列次提出将商业用房改建为租赁住房，普遍被解读为打通存量房与租赁市场通道，目的是加快商业用房“去库存”。但是，也有专家从更高的层面分析认为，这是一个重要的信号：“投资性住房”将名正言顺地进入住房租赁市场，让其成为稳定房地产市场的“房源提供者”，意味着房地产迎来重大变革。

专 家

可填补北上广住宅库存空缺

“这是排名前列次提出将商业用房改建为租赁住房，此次会上提出的几项措施表明政府鼓励、规范、发展房地产租赁市场。同时，这项措施也能填补北上广等地住宅库存空缺。”全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，购租并举的背景是一些地区存在库存大的情况，像北京、上海等一些城市存在住宅供应不足，而商业用房却过剩的现象。在他看来，鼓励商业用地较多改变成住宅用地，这就填补了住宅库存空缺。

中原地产市场分析人士表示，当前高库存还有结构性突出问题，就是商业类产品高库存问题难化解。5月3日，高盛的一份报告也指出，从全国范围来看，中国房地产的去库存仅完成了1/3左右，“（中国）总体库存水平依然很高，尤其在低线城市以及商业和办公楼地产，后者可能需要10年时间才能消化潜在供给”。

与此同时，我国目前流动人口在2亿以上，且流动人口的居留稳定性增强，围绕这些人口产生的租赁市场发展潜力巨大；另外，长远来看，未来需要解决3亿人进城住房问题，发展租赁市场将对这些外来务工人员起到周转、过渡和保障的作用。因此，发展和培育租赁市场是去库存新的思路、新的出路。

趋 势

或将有更多公寓型产品入市

某研究院总监严跃进接受羊城晚报记者采访时表示，发展住房租赁市场可以说是中国正尝试建立房地产第四级市场，而此前一级土地市场、二级新房市场、三级二手房市场的发展已经相对成熟，后续租赁住房将逐渐成为大势所趋。

严跃进指出，商业用房采取住宅租赁模式进行去库存，实际上体现了中国房地产第四级市场的深度，包括住宅、商业用房等不光后续可以出售，还可以采取租赁方式供居住者选择。这样就扩大了租赁项目的来源，也为相关房源的去库存提供了一个更好的渠道。

杨科伟分析，发展和培育租赁市场还催生了市场新产品的诞生，如此前长租公寓、蘑菇公寓等，在目前行业变革大环境下，未来或将有更多公寓型产品入市，对于企业来说，或为其转型以及专业化租赁企业提供发展商机。

实施

土地、规划等问题待解

虽然新政对去化房产库存具有积极意义，但市场人士认为，发展房地产租赁行业还面临一些瓶颈。对租赁行业来说，长租算是新兴产业，税负仍然不低。如果政府不出台相关激励性细则，企业响应政策的态度会打折扣。

有中介机构表示，按当前房地产税收政策，出租房屋要缴纳的一系列税收，差不多要占租金收入的15%-20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率就很低了。购买一套普通住房大概得200万，每月对外出租可能只有不足4000元的收益，没有政策支持，住房租赁市场很难赚到钱，也就不容易形成规模化，房产管理企业不易做大做强。

此外，业内行家表示，将商业用房改建为租赁住房，还面临土地转性、规划调整、房屋结构变化等一系列问题，如何解决还要看具体的执行情况。

本次出台的租房鼓励措施，总体上来说，还是停留在大面上的指导意见，缺乏实施细节以及硬性的规定。未来能否起到切实的效果，还要看各地能否根据政策精神，制定相应的实施细则。

广 东

已有部分举措走在前头

羊城晚报记者发现，此次国务院常务会议提及的多项新政，其实在广东此前出台的举措中已有部分提及。

今年2月28日，省人民政府印发《广东省供给侧结构性改革总体方案（2016—2018年）及五个行动计划的通知》就提到，着力化解房地产库存，促进房地产业健康发展。其中更详细列明：大力发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

同时，培育住房租赁市场，逐步建立购租并举的住房制度。通过政策性银行中长期政策性贷款支持、减免行政事业性收费、资本金注入、保障房资产注入等措施，引导和鼓励有条件的国有企业收购或长期租赁库存商品房，以公共租赁住房形式出租，成为大型公共租赁住房供应企业，为去库存、满足外来务工人员及新就业大学毕业生等群体住房需求、培育住房租赁市场提供新渠道。

加快化解商业地产库存，支持各地政府出台政策，引导支持房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为孵化器和众创空间；将库存商品房改造为商务居住复合式地产、电商用房、都市型工业地产、养老地产、旅游地产等。