关于营改增 房地产业的主要政策内容有哪些?

本期，我们将涉及房地产业营改增的主要内容整理出来，方便大家学习和掌握要点，具体政策以相关文件为准。

一、房地产业增值税纳税人

在中国境内销售自行开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。也包括以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的项目。

二、征税范围

房地产业主要涉及以下税目：

1.销售自行开发的房地产项目适用销售不动产税目；

2.出租自行开发的房地产项目（包括商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。

三、计税方法及税率、征收率

1、增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税，税率为11%；特殊情况下可以选择适用简易计税方法计税，征收率为5%，但一经选择，36个月内不得变更。

小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税，征收率为5%。

2、一般计税方法的应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。

简易计税方法的应纳税额=销售额×征收率；销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）。

四、基本概念

1. 房地产老项目：是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；无《建筑工程施工许可证》或许可证上未注明开工日期的，以建筑工程承包合同注明的开工日期为准。

2.预缴税款。采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款的次月纳税申报期向主管国税机关按照3%的预征率预缴增值税。待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。

一般计税方式：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率11%）×3%。

简易计税方式：应预缴税款=预收款÷（1+征收率5%）×3%。

以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。未抵减完的预缴税款可以结转到下期继续抵减。

五、销售自行开发房地产项目

1．一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法，销售自行开发的房地产老项目可以选择适用简易计税方法计税。

小规模纳税人适用简易计税方法计税。

2．一般计税方法销售额的确定。

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）；

当期允许扣除土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

3．简易计税方法销售额的确定。

销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）。

简易计税方法不得扣除对应的土地价款，不得抵扣进项税额。

4．进项税额。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法、简易计税方法、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建筑规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

六、发票开具

1.正常开具。一般纳税人自行开具增值税发票；小规模纳税人自行开具增值税普通发票，需增值税专用发票的向主管税务机关申请代开。不得向其他个人开具或代开增值税专用发票。

2.补开发票。房地产企业销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地生产部机关缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

七、纳税申报

1.适用一般计税方法：以当期销售额和11%适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后向主管国税机关申报纳税。

2．适用简易计税方法：以当期销售额和5%征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后向主管国税机关申报纳税。

3.未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。