万科的11月:业绩回调、放缓拿地与万物云分拆上市

【环球网房产报道】12月3日，万科（000002.SZ）发布11月销售及近期新增项目情况简报。报告显示，11月单月，合同销售金额431.5亿元，同比下降25.04%。

根据中指研究院数据，万科前11月累计权益拿地金额为1261亿元，相比前10月累计权益拿地金额1304亿元，降低了43亿元。

目前，房地产行业整体景气度较低，万科业绩也出现了短期下降，此时，万科启动了万物云上市计划。11月5日，万科宣布，拟分拆万物云空间科技服务股份有限公司到香港联交所上市。

关于万物云“上市时机是否合适”以及“上市目的是否为万科解决资金问题”的质疑纷至沓来。对此，董事会主席郁亮在11月26日2021年排名前列次临时股东大会上回应，“募集的资金有自己的用途”、“目前上市可能比去年更合适，因为市场估值趋于理性。”

11月单月销售金额同比降25.04%

12月3日，万科发布11月销售及近期新增项目情况简报。报告显示，2021年11月，万科共实现合同销售面积253.8万平方米，同比下降35.79%，合同销售金额431.5亿元，同比下降25.04%。

不仅是11月，万科今年从6月开始单月销售金额都出现了不同程度的下降。据公开数据显示，2021年6月至10月，万科合同销售金额为676.3亿元、515.4亿元、370.3亿元、361.1亿元、419.5亿元，同比下降7.82%、12.67%、36.94%、33.79%、19.81%。

从全年业绩完成情况来看，2021年1-11月，万科累计实现合同销售面积3458.3万平方米，同比下降14.08%，累计合同销售金额5642.2亿元，同比下降6.37%。

此前，万科在2020年底召开的一场2021年目标与行动大会上透露，2021年销售规模为7900亿元，对应2020年7041.5亿元的销售额，增长12.19%。

从目前实际完成情况来看，前11月仅完成全年目标的71.42%。万科若要完成全年目标，需要在最后一个月内冲击完成近2257.8亿元的销售金额。

不仅是销售业绩，万科核心经营指标也出现了下滑。据万科2021年三季度报告显示，今年前三季度，万科累计实现营业收入2714.9亿元，同比增长12.4%；实现归属于上市公司股东的净利润166.9亿元，同比减少16%。其中，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为17.5%，较2020年同期下降5.4个百分点。加权平均净资产收益率为7.31%，较去年同期减少2.82个百分点。

对于这一份“不太理想”的成绩单，董事会主席郁亮在11月26日2021年排名前列次临时股东大会上表示，2018年，万科主动控制了开发业务的增速和规模，铺开了另外一些经营服务的业务，当年控制下来的规模、速度，滞后反映到当期，自然会出现一个下滑。

对于盈利指标、尤其是毛利率的下降，他表示，地售比的提升，对毛利率造成的压力是不断增强的。从2017年到2020年，在主要城市的房价受限的状态，地售比在不断地提升，从26%升到了43%，增长了17个百分点。

图源：环球网房产制表

实际上，毛利率下滑并非万科的经营问题，而是行业普遍现象。此前，亿翰智库的研究员于小雨指出，2017年、2018年房企获取高价土地时，既对政策放宽有预期，又对房价上涨加了预期，但在地价房价的联动调控下，政策放松和房价上涨的预期基础都不存在。房价上涨空间受限，房企的利润空间被压缩。

前11个月权益拿地金额1261亿元

公告显示，万科11月新增开发项目7个，分别位于烟台、郑州、南昌、东莞、苏州、靖江，占地面积合计约40.4万平方米，计容建筑面积90.7万平方米，其中万科权益建筑面积60.6万平方米，需支付权益价款68.36亿元。以此计算，平均楼面地价为11280元/平方米。

根据公开资料统计，万科10月新增开发项目6个，权益建筑面积232.9万平方米，需支付权益价款112.08亿元，平均拿地成本为4812.37元/平方米；9月新增开发项目10个，权益建筑面积143.9万平方米，需支付权益价款104.84亿元，平均拿地成本为7285.6元/平方米。相比前两个月，11月新增项目的楼面地价有所上升。

其中，楼面地价较高的地块为苏州园区奥体项目。该项目为2021年6月1日南京安居以总价40.02亿竞得园区奥体02号地块，成交楼面价25224元/平方米，溢价率15%。此后，万科以28.02亿元入股该项目，持股比例为70%。出让文件显示，该地块规划为公寓式酒店以及70年住宅，以多层、小高层为主；住宅需全装修交付，装修成本不低于2000元/平方米；地块上住宅需要结构封顶后方可申请销售许可证。

此外，东莞碧波花园楼面地价也超过1.5万元/平方米，据悉，该项目为万科接手的云南城投臻园项目，权益建筑面积10.8万平方米，权益地价为16.63亿元，平均楼面地价为15398元/平方米。根据房天下平台统计，项目所在东莞麻涌共11个楼盘在售/待售，项目售价在11000-24000元/平方米之间。

图源：万科公告

万科并未在公告中披露11月拿地情况。根据中指研究院数据显示：2021年1-11月，万科权益拿地金额为1261亿元，位居行业第2，相比前10月权益拿地金额1304亿元，降低了43亿元。

事实上，从第三季度开始，万科削弱了拿地的力度。中指研究院数据显示，2021年上半年，万科权益拿地金额为962亿元，位列行业排名前列名，月均拿地金额为160.3亿元。随着房企拿地销售比不超过40%的监管新规在7月26日出台，万科在土地扩张上的力度有所降低，根据公开数据统计，万科在7-11月权益拿地总金额为299亿元，月均拿地金额降到59.8亿元。

逐渐降低拿地力度的万科已经开始“谨慎收缩”，这也反映在2022年全年销售目标上。在11月26日的临时股东大会上，总裁、首席执行官祝九胜表示，万科制定年度业绩目标的方式是制定一个较低的经营目标，同时推一个先进目标，2022年较低经营目标比今年还要下调。

万物云分拆上市

11月5日，万科公告宣布，拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司到香港联交所上市。

根据万科2021半年报显示，期内万物云实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入57.1亿元，占比55.0%；商业物业及设施服务31.6亿元，占比30.4%；智慧城市服务6.3亿元，占比6.1%；社区生活服务收入5.6亿元，占比5.4%；万物成长收入3.2亿元，占比3.1%。

图源：万科2021年半年报

针对万物云上市是否是为万科解决资金问题，郁亮在11月26日2021年排名前列次临时股东大会上回应，万物云在万科的资产和利润占比只有1%到2%左右，发再多股票也没多大影响，募集的资金还是有自己用途的。物业上市解决万科的资金问题是不存在的。

他还表示，万物云目前上市可能比去年更合适，因为市场估值趋于理性。而在一个理性的资本市场中，才能给真正优秀的企业给予一个适当的定价。

除了正式公布万物云分拆上市计划之外，万科在11月融资计划还包括推进印力商置13.54亿元ABS申请工作以及启动58亿元的保险资金不动产债权投资计划。

11月8日，据深交所固定收益信息平台披露，万科旗下印力商置13.54亿元ABS状态更新为“已受理”。

11月10日晚间，万科宣布，重庆万科拟通过保险资金不动产债权投资计划向平安资管申请融资，融资本金金额不超过人民币58亿元，期限最长15年，增信方式为万科提供全额担保。根据银保监会2020年出台的新规，险资债权投资业务不得投资商业住宅项目，也就是说该笔融资只能运用于非住宅业务中。

自从11月9日银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会之后，房企债务融资方面有所松动。包括保利发展、招商蛇口、碧桂园、龙湖等规模性房企的境内融资得到实质进展。

根据贝壳研究院统计，2021年11月，境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%；其中，境内债券共发行46笔，发行规模约457亿元，环比增加125.1%。

从万科三季报来看，截至9月30日，持有货币资金1471.1亿元，高于短期借款和一年内到期有息负债总和782.9亿元，财务方面较为稳健。不过，值得注意的是，2021年1-9月，公司经营活动产生的现金流量净额为12.2亿元，相比去年同期的333.8亿元，大幅降低了96.35%；投资活动产生的现金流量净额为-275.6亿元，同比大幅降低545.30%。

郁亮曾在2020年6月举办的股东大会上表示，“很多人指责我们太过保守，我们一定要做到现金为王，手有余粮，以更好地应对各种各样的挑战。”如今，万科正在将“手中余粮”换成土地和项目，是否能从容应对挑战，仍有待观察。

来源：环球网