“商改住”新政发布当天 一套公寓8000多万元成交

6月3日,国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,该意见指出,允许改建房屋用于租赁,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。这被业内解读为“商改住”新政。

“商改住”步步走

2015年3月 国土资源部、住建部下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》指出,允许房地产企业适应市场变化,作出住房套型结构调整或房地产项目转型。

2016年5月4日 国务院常务会议提出,要实行购租并举,发展住房租赁市场,支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务,鼓励个人依法出租自有住房,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

业内专家:“土地用途调整为居住用地”须出细则

“商改住”新政一出,同策咨询研究部总监张宏伟就撰文阐述了自己的观点。他算了一笔账:当下一、二线城市,租售比超过1:500,年出租回报率住宅约1%~2%,这意味着,如今一套房出租的话,要100年才能回本。而且,将一套写字楼或者商业物业改造为单间居住,每平方米的改造装修成本在2000元以上。所以,这一新政会对“肯定不可以卖的物业”有利好可能性,但只要政策允许卖的商业用房,不大会有尝试改租的可能性。

合富辉煌首席分析师黎文江也赞同张宏伟的说法,他指出,相比销售,租金堪称微薄,而且改建的投入产出比很低,“开发商不会干”。

黎文江认为,对于北、上、广、深等一线城市来讲,“商改住”新政有助于缓解住宅市场紧张的供求关系,对于商务公寓也是一个利好,至少水、电、煤气可以与住宅同价,对于租客来说,会很乐意,业主也好租很多。不过,允许土地用途调整并不意味着开发商马上就可以解套,这当中还有不少问题亟待解决,比如,政策落实部门尚不清晰,市场操作细则尚缺乏。“土地用途调整为居住用地这一点,必须要有相关细则。”黎文江表示。

而对于非一线城市来说,一个显而易见的事实是,大部分城市商业与住宅均在不同程度过剩,即使通过“商改住”,土地换一个“马甲”,也很难改变整个市场的供需状况。

水电与住宅同价入户入学可以吗? 

6月3日,就在“商改住”新政发布的当天,广州最豪的公寓项目天銮卖出了最后一套顶楼复式,800平方米售价8000多万元,单价超10万元/m2。天銮的开发商、合景泰富广州总经理麦丽华表示,新政对于公寓的利好不言而喻,一旦省市细则出台,将配合业主完成各种手续。

白领胡小姐在珠江新城买了一套公寓。“我不是投资,就是居住,现在水、电、煤气、物管都比住宅贵,最关键是不能入户。”她认为,如果公寓的土地用途调整为居住用地,即使补缴土地出让金,她也愿意将户口落在这套公寓上,到时结婚生子,孩子的户口、上学可以以这套公寓为“大本营”。“落户、入学,这些都是公寓改成住宅之后,一线城市必须面对的问题。对于相关部门来说,如何操作,有很多障碍。”黎文江认为,对于住宅住户来说,当初便宜的公寓居然和住宅相同待遇,他们可能会不平衡,毕竟学位有限,特别是对于好学位地段的住户来说。对于开发商来说也不公平,因为公寓的地价比住宅少很多。