北京全年卖地1850亿元,不限价宅地开闸放量

2020年，是北京土地市场转折之年。

这一年，北京放开土地限价机制，打破三年来楼市格局，令北京楼市重回不限价时代。

据克而瑞统计，2020年北京土地成交总额，较2019年的1699亿元有所提升，达到1851亿元。这一数字在全国300城中位列第五，前四名分别是上海、广州、杭州和南京，土地成交总额分别为2830亿元、2333亿元、2319亿元以及1977亿元。

来自贝壳研究院的数据则显示，2020年北京共成交宅地48宗，规划建筑面积603万平方米，同比下降3.2%，成交总金额1738亿元，同比上涨16%，综合楼面价28823元/平方米，同比上涨23%。

从土地成交总额来看，北京在全国表现不算抢眼。但过去一年，北京放开了土地限价机制，接连推出不限价宅地，令阔别三年的纯商品房重回主流市场。

自2016年底，北京住宅用地采用“限房价、竞地价”的方式出让后，限竞房及共有产权住房成为北京房产市场供应链的中坚力量。这类向上竞地价、向下限房价的限竞房，售价相比较同区域的纯商品住宅略低，一定程度上抑制了北京房价上涨。

但随着大量不限价宅地推出，这类供应结构将被打破。贝壳研究院数据显示，2020年北京土拍市场成交36宗不限价地块，比去年增加5宗；平均溢价率为14%，高于2019年3个百分点。

其中，不限价宅地成交508万平方米，占整体市场成交量的84%，连续两年上升。据贝壳研究院预计，明年不限价宅地供应量仍将保持相对高位。

也就是说，不限价宅地开闸放量，将令北京房价上涨成为趋势。

一方面，限竞房在市场的占比正在逐渐缩小。在北京，2017年出让的44块非政策性商品住宅中，皆为限竞房；2018年非政策性商品住宅地块成交42宗，其中限竞房占据41宗；2019年，北京共出让50宗住宅用地，其中限竞房占据21宗。今年，北京出让的限竞房仅有7宗。

贝壳研究院数据显示，按照当前去化速度计算，限竞房短期不会退出北京市场。但截至目前，仅有近4成限价宅地未入市。

另一方面，2020年北京优质地块频出，溢价率提高，楼面价明显上涨。

从2020年单宗地块成交情况来看，溢价率较高的为通州的台湖地块，溢价率为49.8%，高于去年较高地块7个百分点；成交额较高的为开发区河西地块，成交总金额为79亿元，与去年成交额较高地块持平；成交单价较高的为丰台的分钟寺地块，成交楼面价为76168元/平方米，与去年的单价较高地块相较提升了近1成。

类似分钟寺等多宗高价地出让，对提振楼市信心起到极大作用。 “从成交地块特征来看，不乏海淀、朝阳、丰台等核心区域的地块，且优质地块带来了成交溢价率的提升，拉升楼面价，未来此部分项目入市必然带动二级市场价格的抬升”，贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

以旭辉+金地+首开联合体打造的华樾国际项目为例，随着今年两次土拍，该项目售价已经走高。

今年5月，旭辉+金地+首开联合体以底价20.55亿元摘得朝阳东坝地块，楼面价约4.23万元/平方米，较高销售单价不得超过76364元/平方米。

随着华樾国际一期入市，限售近7万元/平方米的均价也受到市场认可，该板块地价也随之上涨。今年12月，上述三家房企拿下华樾国际二期地块，但楼面地价已提高至4.7万元/平方米，未来限售均价将在7.1万元/平方米，较高售价也较一期地块有所提升，为不能超过7.8万元/平方米。

不过，在“房住不炒”背景下，北京楼市调控力度并未放松，调控政策依然从严，房价上涨空间或许有限。

随着限价机制放开，过去这一年，房企在京拿地热情也随之高涨——开年有绿城刷屏，年中合生创展大手笔拿地，中海则成为年度较大“地主”。

中指研究院指出， 2020年以来，房企投资布局更倾向于有基本面支撑的高能级城市，新增土储中一线城市占比显著提升，其中房企在一线城市拿地金额占比为19.5%，较2019年提高近4.2个百分点。

过去一年，从拿地金融来看，上海冠军房企是香港置地、杭州是滨江、武汉是绿地，广州是恒大，北京土地市场较大狩猎者则是中海。

2020年，中海继续保持了北京排名前列的成绩，既在北京拿地金额达到262亿元，远高于合生创展、首开、绿城。

2020年，中海一共在北京获取5宗地。1月，中海36.5亿元拿下石景山古城南街不限价地块；4月，中海与首开组成联合体用46亿元拿下北京朝阳区金盏乡地块；7月，中海用40亿拿下房山稻田站地块；8月，中海79亿拿下北京高总价亦庄不限价地块；9月，中海又以69.78亿元摘下了石景山棚改地。

在整个京津冀区域，中海也是拿地最多的房企，拿地金额达到327亿元。第二名是合生创展，达到184亿元，接下来是天津生态城投资、保利、荣盛和绿城，拿地金额分别为122亿元、115亿元、114亿元和111亿元。

除了大力布局京津冀，中海的投资布局主阵地还有粤港澳大湾区和中西部区域。在这两个区域，其拿地金额分别为297亿元和319亿元，排名分别为第三和第七。

合生创展、首开、绿城也是2020年北京土地市场明星房企，拿地金额分别达到180亿元、98亿元和89亿元。

2020年开年，绿城5天内豪掷144亿重仓北京，引起热议。2020年5月，合生创展豪掷180亿，一举拿下北京分钟寺三宗地块，成为北京楼市焦点。

值得一提是，绿城今年加大投资力度，在土地市场收获颇丰，不仅重仓北京，还重仓了长三角。在长三角区域，绿城拿地金融仅次于碧桂园，达到641亿元。

不仅北京土地市场可圈可点，从全国来看，2020年土地市场表现都十分亮眼。

克而瑞数据显示，2020年土地价格延续2019年的价格上涨之势，全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨，增至2653元/平方米，同比上涨11%，再创历史新高。

来源：界面新闻