涉86亿!中梁控股宣布“躺平”,将暂停支付所有境外债本息

为有效缓解境外债兑付压力，一些房企开始选择对境外债进行重组或暂停支付。

11月13日， 中梁控股发布公告称，决定暂停支付公司境外债务项下所有应付的本金和利息。

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中梁控股称， 公司预期不会在宽限期内支付2023年4月票据I及2023年4月票据II的到期应付利息，可能导致相关债务持有人要求相关债务的义务加速履行或采取强制行动。

境外债务未偿还本金86.2亿

中梁控股称，2021年中以来，中国房地产行业经营环境发生了重大变化，部分的民营房企陆续暴露流动性问题，融资困难。本年初以来，中国房地产行业情绪与经营及融资环境持续恶化。民营房企的融资持续减少，更发生多宗负面信贷事件，加上从严的疫情管控措施影响需求、购房者情绪持续低迷，房地产销售普遍下跌。

据悉，中梁控股的有息负债总额已由2021年12月31日的约人民币402.0亿元，降至2022年9月30日的约人民币285.8亿元（其中境内有息负债总额约为人民币199.6亿元、境外有息负债总额约为人民币86.2亿元。

自2021年7月起直至本公告日止，中梁控股主要以自有资金，已向境外债权人归还或回购合共超过12亿美元本金及利息的境外债券或贷款。于2022年5月及6月，中梁控股分别完成两轮对2022年5月票据和2022年7月票据的交换要约，暂时缓解对境外债务的压力。

截至本公告之日， 中梁控股的境外债务（包括境外优先票据和私募贷款）的未偿还本金合共约美元11.8亿（约人民币86.2亿）；其中境外优先票据的未偿还本金合共约美元9.3亿（约人民币67.9亿），境外私募贷款的未偿还本金合共约美元2.5亿（约人民币18.3亿）。

据悉，中梁控股近期有两笔即将利息到期的境外优先票据。

其中，于联交所上市的2023年4月到期12%优先票据的未偿还本金总额为200,000,000美元，其项下一笔金额为12,000,000美元的利息于2022年10月17日到期应付。公司有30天宽限期支付利息。截至公告日期，中梁控股尚未支付相关款项。

于新加坡证券交易所有限公司上市的2023年4月到期8.75%优先票据的未偿还本金总额为224,224,517美元，其项下一笔金额为8,011,317.77美元的利息于2022年10月15日到期应付。中梁控股有30天宽限期支付利息。截至公告日期，中梁控股尚未支付相关款项。

中梁控股表示，集团一直倚赖其内部现金资源，并从境内汇出现金以履行境外偿付义务。集团现时绝大部分货币资金受到地方政府的政策规定，必须在指定的银行账户作严格的预售资金监管以确保在建物业的完工。

按现时的情况，即使集团竭尽全力，集团可用于支付境外债务的资金仍持续受压，预期短期内无法产生履行目前和日后境外债务所需之足够现金。

中梁控股认为，不在宽限期内支付上述两笔票据的利息，可能导致相关债务持有人要求相关债务的义务加速履行或采取强制行动。但截止公告发布日，还未收到任何关于两笔票据的相关债务持有人就加速还款发出的任何通知。

此外，中梁控股表示，公司在境外并无实质性资产与业务，预期境外的债务问题短期内对整体境内业务经营并无重大影响。

正申请“第二支箭”发债融资

在境内债偿付方面，中梁控股官微一周之前披露，已按期完成“长城嘉信-中梁地产购房尾款资产支持专项计划”的全部本金及预期收益兑付和分配。至此，中梁控股境内公开债务已全部还清。

今年年初以来，房地产行业市场、经营及融资环境未见明显改善，民营房企融资减少，加之购房者情绪低迷，房地产销售普遍下跌，公司流动性压力不断增大。

为保证公司长久运营，中梁控股不得不以时间换空间，比如此前就已对两笔今年到期的美元债进行展期，金额分别为2.89亿美元和4.39亿美元。

如今在暂停支付全部境外债券的本金和利息后，中梁控股将集中有限的资金保交付和日常运营。

在境内融资方面，近期针对房企融资的利好消息频出，或能有效缓解债务危机。

11月8日， 中国银行间市场交易商协会“第二支箭”延期扩容，由央行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资。目前，龙湖、新城控股和美的置业已确认为首批受益于“第二支箭 ”计划的发行人。

一位接近中梁控股的人士向界面新闻表示， 集团也正在积极申请中，希望获得发债融资支持。

不仅如此，央行、银保监会近日也出台了支持房地产行业的“金融16条”，从信贷、信托、资产管理和债券等全渠道稳定地产融资，落地后或能帮助房企实现精准纾困。

二十强黑马房企

起家于温州的中梁地产在业内素有“小碧桂园”之称，其创始人、董事长杨剑在公司内部奉行“阿米巴”管理模式，以“精总部，强一线，小组织”为原则，划分控股集团、区域集团、区域公司，组织扁平化、充分授权、因城施策、部门独立核算，培养老板思维的职业经理人。

踏准了三四线城市棚改红利期，运用极致的碧桂园高周转模式，中梁用三年时间，销售额从百余亿到过千亿。但在2019年港交所上市后，其发展速度明显放缓——2020年全年合约销售金额1688亿元，同比仅增长11%。2021年，尽管整体所售均价下降9.6%，但合约销售金额仅增至约1718亿元，未达到1800亿元的预期销售目标，排名房企第19位。

从拿地力度来看，2021年上半年中梁合计斥资拿地408亿元，下半年大幅下降至109亿元。

投资由盛渐弱之际，34岁的联席总裁李和栗也在2021年6月黯然离职。其在内部主管投资业务，2017年期间，在他主导下，中梁平均每三天拿一块地。

一位接近中梁的人士对作者表示，中梁区域公司话语权很大，可以相对自主地投资拿地，李和栗的权力也不如之前那么大。公司2020年全踩“三道红线”，降负债就意味着压缩投资力度，投资见长的李和栗压力也很大。

此前中梁山东区域曾下发通知，要求投资条线去营销一线轮岗，并设定销售任务，此举被市场解读为变相裁员。

继地产主业之后，此次中梁发文裁员，则是针对控股集团总部平台。这是地产之外的创新业务，涉及300余人。中梁对外解释称，这其中将近有百余人会回流转岗至地产集团。

来源：中梁控股公告、界面新闻、地产资管界

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