媒体:"撞限房"须再花1/3现房价续费仅是假设估算

北京青年报 2016-04-21 09:06:54
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近日,“温州一批房子产权到期,须再花1/3现房价续费”的新闻成为公众关注的焦点。对此,有权威人士指出,市民们所关心的70年住宅土地使用 权期限到期后,自动续期是肯定的,有关是否缴费有待国务院出台相关规定;即便届时要交费,大概率是交一定的土地使用费,而不是届时的土地出让金。 这两天,有关“温州一批房子

近日,“温州一批房子产权到期,须再花1/3现房价续费”的新闻成为公众关注的焦点。对此,有权威人士指出,市民们所关心的70年住宅土地使用 权期限到期后,自动续期是肯定的,有关是否缴费有待国务院出台相关规定;即便届时要交费,大概率是交一定的土地使用费,而不是届时的土地出让金。

这两天,有关“温州一批房子产权到期,须再花1/3现房价续费”的新闻引发了全国各界的关注和争论。在争论“温州做法”是否合理的同时,也再次 将“住宅土地70年使用期到期后怎么办”这个当年物权法出台前后曾引起全国热议的问题再度抛出。昨天下午,北京青年报记者联系上了该报道的作者——《温州 日报》记者刘宏宇。他说,很多人都误读了。

温州住宅土地“撞限”到底是怎么回事

“事实上,温州发现部分住宅土地年限‘过期’——注意,不是到期,是‘过期’,是在去年。到了今年,这样的房子更多了,温州国土局也没有处理法 规依据。我们报社近期做了系列相关报道。网络和自媒体热转的就是这篇要再花三分之一现房价续费的报道,但很多人实际上并没有搞清楚是怎么回事,甚至误 读。”刘宏宇说。

根据刘宏宇的介绍,1995年、1996年前后,温州国企如温州房开等公司手上一批原本是划拨的住宅用地转成出让用地,房产持有个人补交土地出 让金就可以办除房产证之外的土地证。当时,考虑到补交一笔土地出让金对房产持有人负担较大,于是分了6档——20年、30年、40年、50年、60年和 70年分别缴纳相应的土地出让金办理相应年限的土地证,房产持有人可以根据自己的经济情况选择。

“2016年以来,一大批20年期限的房子出现了。这里面还有一个问题,当时办理土地证的时候,都是以同一宗土地的第一套房办理时间为起点计这个土地证的时间,所以,这个到期问题一出现,就是一批。”

和青岛深圳不同温州“撞限房”是已过期

“我注意到了现在很多自媒体、媒体都在拿青岛和深圳的‘到期案例’进行比较,很多人因此骂温州国土局。实际上,温州这600多套土地使用权到期的住宅和青岛、深圳的案例不一样,我们这里是‘过期’,青岛、深圳的多尚在期限内。”刘宏宇强调。

“在这个系列报道的过程中,我也对深圳案例进行了了解。我了解到的是,深圳处理的都是要到期而未到期的,也就是说,土地使用权还是在合同内的, 合同是有效的。所以,深圳就根据当时地价进行补交,我记得一个案例是50年的,要续交到70年,大概补交了不到4万元钱。而温州这600多套房不同,问题 爆出来的时候,已经过期了,即之前的土地合同无效了。这种情况怎么办,目前并无法律依据。”

“须再花1/3现房价续费”仅是假设的估算

重点来了,刘宏宇特别强调,“目前自媒体、网站疯转的,我的报道里所说的‘须再花1/3现房价续费’其实只是温州市国土局相关人士在和老百姓做解释沟通时的一种假设估算,并不是操作办法。”

“截止到目前的统计,温州大概有600多套房20年期限的土地使用年限已经过期。2007年物权法明确的自动续期是70年土地使用权期限内的自 动续期。对这种合同过期的住宅怎么办,目前并没有相关法规。”刘宏宇说。“当时我们采访的时候,温州市国土局的人说,按现行的相关规定,这样过期的土地合 同要续期,相当于要重新签订土地出让合同,那么,按照现在的市场价以及出让方式计算,可能要交大约等同于三分之一房价的土地出让金。这个仅仅是假设下的一 种估算,并不是实际操作方法。’。”

刘宏宇强调,现在温州国土部门也在等相关的执行依据,并没有收一户人家的“续缴土地出让金”,也无一户房主要续交。

业界观点

自动续期待定的是使用费不是出让金

除刘宏宇外,北青报记者也采访了当年参与物权法修订以及国土部、北京、温州、深圳等国土部门权威人士。综合上述权威人士说法,市民们所关心的 70年住宅土地使用权期限到期后,自动续期是肯定的,有关是否缴费尚待国务院研究并出台相关规定;即便届时要交费,大概率是交一定的土地使用费,而不是高 额的土地出让金。

住宅70年土地使用年限始于1990年

“原来我国土地是禁止转让的,直到1990年。”土地管理部门一位权威人士从头开始梳理。“1988年,我国先修订了宪法,明确国有土地所有权 和使用权分离,可以依法出让、转让国有土地使用权。两年后,即1990年5月19日,国务院颁发了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例》,即业界说的‘55号令’,自此,国有土地使用权开始依法转让、出让,70年的土地使用年限也因此而来。”

根据55号令第十二条,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。

70年土地期满自动续期始于2007年

“2007年8月通过的《城市房地产管理法》第二十二条明确, 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以 批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”另一位国土部门的相关人士对北青报记者表示,但物权法对此又 做了修订。

“2007年10月通过的《物权法》第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照 约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”上述人士表示,“但自动续期如何续,并没有明确。”

续期是否支付土地使用费将由国务院规定

一位当时参与了物权法修订的权威人士对北青报记者表示,“事实上,有关自动续期如何续,人大法工委在当时是讨论过这个问题的。当时大概有两种观 点,一种是购房时既然已经缴纳了土地出让金,自动续期应免费;一种是应当缴纳一定的土地使用费。考虑到住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费,是关 系到广大群众切身利益的问题,而绝大多数住宅建设用地使用权的期限为70年,如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务,目前还缺乏足够的科学依 据,几十年后,国家富裕了,是否还要收土地使用金,应当慎重研究,物权法以不做规定为宜。”

据该人士介绍,人大法工委民法室在当年编著的《中华人民共和国物权法精解》中最后明确,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期,续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。

本版文/本报记者 余美英

供图/视觉中国

财经观察

所有的慌乱都缘自信息不明

回头看这几天有关温州“撞限房”的各种争议和讨论,不外两个点:一个是“须再花1/3现房价续费”引发的“痛点”——续期补交费用怎么这么 高?!这是绝大多数人直接“跳起来”的主要原因。一个是“我家的房子到期后到底如何续期,是不是也像温州说的那样要交届时房价的三分之一”引发的各种担忧 和惊慌,很多人甚至因此在各处咨询“房子还能不能买了”。这两个问题的背后,都是对住宅土地使用权到期后如何续期这一问题的担忧。

在和温州“撞限房”报道记者刘宏宇的对话中,刘宏宇一再表示,当时做这系列报道的初衷,就是希望这件事能够引起相关部门的关注,尽快出台相关政 策,早日解决温州等地这样一批已经出现土地使用权期限到期的房子面临的问题。对此,土地管理部门多位人士也表示,温州“撞限房”把如何自动续期问题提了出 来,从某种意义上说是件好事。

事实上,温州、深圳、青岛等地出现的“撞限房”问题在不久的将来,会在各地逐渐出现,而且不止是住宅,还有商业、办公等。以北京为例,相关部门 权威人士对北青报记者介绍,北京国有建设用地使用权出让始于1992年6月,按照商业用地使用期限40年推算,十多年后土地使用权到期现象也会出现。

人大法工委民法室在当年编著的《中华人民共和国物权法精解》中明确提到,建设用地使用权续期问题,和老百姓的利益息息相关,应当保障老百姓安居 乐业,使恒产者有恒心。所有的恐慌都是缘自信息不明确。温州“撞限房”问题爆出后,到目前为止,我们看到的官方的回应就是国土部要温州市相关部门上报该事 件情况。建设用地使用权期间届满后如何自动续期,续期的期限如何规定,是否缴纳土地使用费支付。按什么标准和办法缴纳等问题,即建设用地使用权人届时应当 承担的义务,相关部门应尽快进行充分、科学的研究,以给老百姓一颗定心丸,保障老百姓安居乐业,使恒产者有恒心。

最新消息

深圳连夜解读土地使用权续期规定

深圳市规划和国土资源委员会昨日晚间通过其官方微博发文对深圳土地使用权续期有关规定进行详细说明。

说明指出,深圳市目前有关土地使用权续期的规定包括,1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地,顺延 至国家法定最高年期,不用补交地价。2004年出台的《深圳市到期房地产续期若干规定》(深府【2004】73号)文件解决的对象特指在深圳特定历史阶段 形成的、特殊的行政划拨用地问题。《若干规定》明确上述用地在不改变用途的情况下,按有偿使用土地的原则延长土地使用年期,其中一种延长方式就是补交地价 签订土地出让合同,在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内,补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。

1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后,如何续期、是否需要交纳地价等问题,深圳市正在研究制定相关政策。

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