上半年投资超59亿元,领展加速内地商办市场布局

领展房地产投资信托基金自2015年进入内地市场后，不断大手笔的深化其在一线城市中商办产品的布局。

近期，领展发布公告称，收购广州物业太阳新天地购物中心，总代价32.05亿元。6月9日，交银国际发布报告认为，收购完成后，领展在中国内地的资产配置将提高至16.6%，资产负债率将从19.2%上升至20.4%，仍保持健康水平。

太阳新天地是领展在广州投资的第二个零售物业。该项目开业九年，背后债务复杂，曾三次拍卖、三次流拍，该项目是珠江新城商圈内少有的大体量购物中心，引进了一大批快时尚品牌和国际零售品牌，但地理位置稍显尴尬，并非地铁上盖物业，也不靠近CBD商圈。

领展行政总裁王国龙表示：“这次收购贯彻领展投资组合多元化的业务策略，预期带来长远稳定的收入。在内地一线城市收购高质素、能带动收入及具资本升值潜力的地产项目，有助我们的收益增长。”

公告显示，随着疫情发展，太阳新天地购物中心的业务已趋向平稳。截至2021年5月24日，其租用率约70.3%。

戴德梁行研究院副院长张晓端告诉界面新闻：“对于领展自身而言，此前在广州已经有西城都荟的案例在前，一方面期望凭借其对零售物业的管理经验，通过提升物业的运营水平达到释放项目价值的效果，另一方面，收购中国一线城市具有升值潜力的优质物业，也是实现内部增长的策略。”

在购买太阳新天地前，今年年初，领展曾花费27.72亿收购上海七宝万科广场50％股权，这是领展首次在上海进行零售物业投资。

据了解，七宝万科广场是区域性综合型购物中心，截至2020年12月底，商场租用率约为97.8%”。项目由万科集团与GIC（新加坡政府产业投资有限公司）合作投资打造，双方各占50%股权。领展接手的50%股权则来自于GIC。

领展作为首支在港交所上市的REITs房产基金，其在内地的投资项目上，区位优势和高租用率为其关注要点。

过去一年，领展在内地并没有投资新物业，今年明显加速了在内地市场的投资布局。在完成对太阳新天地的收购后，领展将在内地拥有七个零售物业组合，均位于北上广深四大一线城市。

在领展“2025愿景”中，明确提出希望提升其它地区（尤其是中国内地）物业的占比，目标是内地资产占比达到20％。为达到这个资产占比，领展内地发展必须“提速”。继去年于上海成立内地运营总部后，领展在今年4月以“领展购物广场”统一了旗下内地零售物业品牌。

领展2020年中期业绩报告显示，集团在香港物业组合方面，总收益按年减少3.2%。于9月底，零售物业组合的租用率维持于96.1%水平，整体物业组合期内的续租租金调整率为-2.6%。鉴于物业管理费用豁免及租金减免等财务影响，零售收益总额按年减少5.5%。

而内地物业组合方面，收益总额为6.61亿元及物业收入净额为5.06亿元，分别按年下跌9.7%及12.5%。平均续租租金调整率维持正数，为8.1%，但于9月底四项中国内地零售物业的平均租用率下跌至94.7%。

不过，零售物业作为需要长期运营的物业，收购后并不意味着能立马成为“现金牛”。领展在2020年中期业绩报告便提及：因深圳怡景中心城进行资产提升工程导致收入损失。

领展内地资产管理总监霍业生也表示，领展购物广场·广州、领展购物广场·中关村项目在经过翻新和重新招商后，进入收益稳定增长阶段。但深圳领展中心城项目，它的前景很好，领展也愿意承受在前期回报没那么好的阶段。

2019年初，领展斥资66亿元收购怡景中心城，针对该项目，领展计划将整体投入少于4个亿进行“资产提升”计划，包括消防、中庭动线、外立面等硬件，以及项目定位、业态规划、品牌组合全面升级焕新。两年多时间过去，到今年7月，中心城的改造升级才能完成。

而完成太阳新天地的收购后，领展何时能获得回报也需要观察。

来源：界面新闻