拟探索资产证券化 租金红线设定 北京集租房一揽子政策出炉

1月12日，北京商报记者获悉，为进一步加强集体土地租赁住房规划、建设、运营管理，推动集体土地租赁住房健康持续发展，市住建委、市发改委、市规自委已于近日联合印发《关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见》（以下简称《意见》）。《意见》对于外界关注的集租房“以租代售”合法性、商业配套比例、集体土地租赁住房建设的资金来源及参与主体等问题，均予以明确。其中包括：加强集体土地租赁住房租期、租金等运营管理，落实监管责任，统一纳入平台管理，严禁“以租代售”情形出现。

租金收缴设红线

面积不大功能全、中小户型品质高、单套租金总价低，是北京集体建设用地建设租赁住房项目的几大特点。据北京市住建委此前披露，北京全市90平方米以下中小套型与职工宿舍占总量的90%，其中非成套房源接近50%，有效弥补了租赁市场同类品种房源供应缺口，适应新市民、年轻人租住需要。

作为北京租赁市场的重要构成及有益补充，集体建设用地建设租赁住房项目若想实现健康持续发展，势必要在加强租赁运营管理这一环节上加大气力。此次发布的《意见》明确，集租房严禁“以租代售”，运营单位应按每月收取租金，经承租人同意，也可按每季、每年收取租金，但不得一次性收取12个月以上租金。

根据《意见》内容，鼓励各区政府趸租集体土地租赁住房作为公租房使用，或由集体土地租赁住房建设单位、运营单位直接向各区政府确定的公租房家庭配租使用。作为公租房使用的房源，运营期间按照本市公租房管理相关规定执行。

各区政府应加强供需对接引导工作，鼓励项目建设单位将房源直接对接租赁住房需求集中的社会单位、企业、加强政策宣传指导，严格运营管理，明确集体土地租赁住房只租不售，不得出让、转让，不得转租，不得改变土地用途。

贝壳研究院租赁分析师黄卉在接受北京商报记者采访时表示，本次《意见》细化明确了集体土地租赁住房项目的组织领导、主体责任、设计建设及运营管理等各维度内容。文件中，针对自2017年试点以来集体土地租赁住房建设中面临的主要障碍，做出了几方面突破。

在黄卉看来，《意见》明确禁止“以租代售”，一定程度上可以确保项目的租赁属性。“为了防止集体土地租赁住房项目建成后产生变相销售的现象，文件中明确禁止‘以租代售’，可以确保租赁住房项目在落地中的租赁属性，形成租赁房源的有效供给。”  

金融政策加减法

扩大资金来源与主体，是此次发布《意见》的一大亮点。《意见》指出，探索推进保险资金、住房公积金等长期资金参与集体土地租赁住房建设; 项目稳定运营一定期限后，鼓励支持项目建设单位探索通过资产证券化、不动产投资信托基金等方式融资。

同时，《意见》还提出，要加大税费减免及金融支持力度

具体来看，一是，纳入全市政策性住房建设计划的集体土地租赁住房项目，租赁住户使用水、电、气、热执行居民价格。

二是，纳入全市公共租赁住房建设筹集计划的集体土地租赁住房项目，按照国家及本市公租房政策规定运营管理的，可享受税收优惠政策。

三是，农村集体经济组织或新成立的合作企业，可以集体土地租赁住房项目运营权质押、项目预期收益及履行村民(股东、社员)大会民主程序并经区政府审定同意的资产抵押等方式，在符合地方政府债务管理的前提下，向金融机构申请获得金融资本支持。

据悉，本意见自印发之日起施行。此前规定与本意见不一致的，以本意见为准。

黄卉分析指出，加大金融支持力度，有利于调动企业积极性。“对于企业建设及运营项目过程中，面临的融资困难问题，文件中提出了探索推进保险资金、住房公积金等长期资金参与集体土地租赁住房建设，有望缓解集体土地住房租赁下项目的融资问题，并充分调动市场化企业参与项目的积极性。”

中原地产首席分析师张大伟在接受北京商报记者采访时表示，扩大资金来源与主体，需要更多执行政策。整体来看，有利于租赁市场的发展，特别是在‘蛋壳事件’后，市场迫切需要摸索出一个租赁发展新模式，以及关于资金、土地、对应的需求政策。”

“此次出台的集租房新政肯定是利好，不过具体减免多少、资金成本多少，会影响到政策效果。” 张大伟说道。

车位、配套设指标

从新发布的内容来看，《意见》还进一步完善了集租房的设计建设方式。

《意见》指出，要优化指标配置，依据居住人群需求特点，项目实际，弹性、合理配置居住公共服务设施。比如，公寓型、宿舍租赁住房配套商业服务设施建筑规模原则按不高于地上总建规模15%的比例配置:住宅型租赁住房配套商业服务设施按照《才京市居住公共服务设施配置指标》配置，确有需求的配置比例可适当提高至地上总建筑规模的15%;地下可按需求配置商业，具体由区政府结合实际确定。配套商业可与住宅在同地块内统-规划布置，但要着重处理好业态兼容、人车分流等影响居住品质的重点问题。

同时，《意见》还指出，合理设置机动车停车位、建筑间距及日照标准，鼓励集体土地租赁住房项目业态混合兼容，建设宜居、宜业综合社区。

具体来看，在停车位配比方面，公寓型、宿舍型租赁住房机动车停车位参照公租房有关建设标准，原则按照0.2辆/户设置，住宅型租赁住房原则按照0.6-0.9辆/户设置。各区可结合项目具体规划指标及周边公共交通组织情况，适当调整机动车停车位设置，满足实际需求.

在建筑问距及日照方面，公寓型、宿舍型租赁住房建筑问距及日照暂按《北京地区建设工程规划设计通则》中集体宿舍要求执行，住宅型租赁住房原则参照《北京地区建设工程规划设计通则》中住宅要求执行。

在建设宜居宜业综合社区方面，《意见》则提到，同一项目地块建筑内可兼容多种功能，租赁住房、研发、办公、商业等用途可混合利用，促进产业融合和新业态发展，提高项目资源在功能组合和空间配置的优化增效。

谈及《意见》对集租房项目配套及建设相关要求等维度的政策调整，黄卉表示， 相比于住宅商品房，集租房中租客一般对车位的需求较小，《意见》针对集体土地租赁住房项目，区分公寓型、宿舍型和住宅型两大类分别提出了相应的车位指标配比，同时还针对性设置了采光、商业服务设施的配置指标，从政策推行角度来看，条例内容更趋合理。

落实主体责任

各区政府是排名前列责任主体

值得一提的是，为了实现租赁运营管理效果的较大化，《意见》还强调要落实主体责任。

根据《意见》，各区政府是推进项目建设的排名前列责任主体，全面负责本行政区域内集体土地租赁住房项目规划选址、手续办理、工程建设、资金使用等各项工作。各区政府要加强项目建设全过程管理，按照“村地区管”要求，统筹搭建集体土地租赁住房建设管理平台，优先选择信誉高、资金实力强的专业公司合作，对接区域内需求集中的用房单位。无合作企业且村集体经济组织无力独自开发建设的项目，区政府应暂缓供地。

同时，各区政府应依据城市总体规划及分区规划，统筹考虑园区就业人员、中心城区疏解人口及本区公共租赁住房备案家庭、新就业无房职工、城市运行和服务保障行业务工人员等租赁需求，科学确定本区集体土地租赁住房项目供应规模与选址，明确房源性质、产品定位。各区政府应在公共服务配套完善、交通便利的项目中统筹规划一定比例的小户型，并在项目规划综合实施方案中予以以明确。

此外，各区政府还要切实提高集体土地租赁住房项目供地质量，在正式供地之前应 完成地上物拆迁拆除工作。

各区政府要切实提高集体土地租赁住房项目供地质量、在正式供地之前应完成地上物拆迁拆除工作。各区政府应同步统筹规划集体土地租赁住房项目周边配套市政基础设施建设，结合本区区域规划尽快编制集体土地租赁住房市政基础设施建设计划，明确投资建设主体、责任部门，加快组织实施，确保同步建设、同步交用。

全市重点在中心城区周边城乡结合部及土地资源较多且有利于服务重点功能区的地带，平原多点新城靠近产业园区的地区，以及市郊铁路沿线、地铁站点、交通枢纽周边等配套相对完善区域规划布局集体土地租赁住房，原则上每个区级产业园区均需规划建设集体土地租赁住房，促进职住平衡、站城融合、产城融合。

在加强租赁运营管理方面，《意见》则明确，市区住房城乡建设部门要落实监管责任，将集体土地租赁住房统一纳入全市租赁监管服务平台，加强租金监测和出租合同管理，规范出租经营。

“随着城市的发展，新市民和年轻人的租赁需求难以得到满足，尤其体现在对交通便利、小户型的需求上，本次《意见》中提出各区政府应在公共服务配套完善、交通便利的项目中统筹规划一定比例的小户型，有助于新市民和年轻人租房供需矛盾的缓解。”黄卉分析指出，此次《意见》明确了一定比例的小户型，这正是面向新市民和年轻人的需求。

来源：北京商报