万科微利时代 首季净利润8.3亿元与3000亿任务

观点地产网 2016-04-29 10:36:19
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正大步向前的万科,将今年的销售额定为3000亿元。然而,在这个庞大的数字背后,却无法摆脱净利率低于10%的局面。 4月27日,万科发布2016年一季度报告。报告期内,万科实现营业收入146.1亿元,同比增长64.3%;实现归属于上市公司股东的净利润8.3亿元,同比增长28.1%。 以此计算,万科一季

正大步向前的万科,将今年的销售额定为3000亿元。然而,在这个庞大的数字背后,却无法摆脱净利率低于10%的局面。

4月27日,万科发布2016年一季度报告。报告期内,万科实现营业收入146.1亿元,同比增长64.3%;实现归属于上市公司股东的净利润8.3亿元,同比增长28.1%。

以此计算,万科一季度的净利率仅5.68%,远低于2015年年度净利率9.27%和2014年度的10.76%。

对此,万科董秘朱旭表示,一季度的净利润增速慢于营业收入,一方面因为毛利率较去年同期有所下降,另一方面因为一季度结算中包含了一批合作比例较高的项目,少数股东损益占公司净利润的比例有所提升。

报告显示,一季度万科毛利率为23.1%,较去年同期下降2.4个百分点,较去年全年则上升2.9个百分点。

1-3月,万科实现销售面积545.7万平方米,销售金额752.4亿元,同比分别上升37.6%和59.5%,增速为近五年来同期最高;实现结算面积118.4万平方米,同比增长61.3%;实现结算金额132.9亿元,同比增长61.7%。

万科方面表示,一季度公司在基数较高的情况下,实现了销售的大幅增长,一方面体现了公司的产品竞争力,另一方面也因为公司2015年拿地开工力度加大,投资布局合理,今年一季度的推盘资源比较丰富。

微利与多元化

第一季度,万科在销售方面表现可圈可点。分城市看,仅一季度万科在上海的销售金额突破100亿元,在深圳、北京、武汉、杭州等城市的销售金额也超过40亿元。一季度销售业绩中,海外项目贡献销售面积0.4万平方米,贡献销售收入4.9亿元。

除了销售同比增速明显,万科今年的销售均价也在显著提升。观点地产新媒体粗略计算,万科一季度销售均价约为1.38万元/平方米,比去年有十五个百分点的提升,与前年的1.31万元/平方米基本持平。

虽然一直以刚需类产品为主,万科却已经开始在各地开展豪宅试炼,这被看做是紧跟市场需求所做的努力和尝试。上海、深圳、北京等各地的高端项目已经开始发力。

为了提高利润,万科同时在多元化产品方面也在不断扩张。

今年以来,万科共获取3个物流地产项目,还有更多的物流地产项目已经在洽谈中。万科表示,凭借在全国60多个城市的资源支持,万科物流地产正迅速拓展在全国的物流网络布局。

住宅物业服务方面,一季度万科物业对外签约11个住宅物业项目,公司也在积极寻求在商业、写字楼物业服务方面的业务机会,一季度按合同约定时间正式进驻5个项目。

同时,万科继续深化以管家为核心的项目运营新机制,实现了管家服务和100万户业主的网络连接,推动基础物业业务向专业化、智能化变革。

此外,万科在社区商业、长租公寓、度假物业等业务方面的探索也不断深入。朱旭透露,今年以来万科在各地新开业的长租公寓数量已经接近2000间。

补仓与快周转

在市场回暖、供需天平重新调整的大背景下,万科开工、竣工面积全面提速。截至一季度末,万科合并报表范围内尚有2228.9万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约2647.6亿元,较年初分别增长21.1%和23.1%。

报告期内公司实现开工面积709.4万平方米,较2015年同期增长27.0%,占全年开工计划32.2%(2015年同期为33.2%)。公司实现竣工面积124.9万平方米,同比增长44.1%,占全年竣工计划的比例为6.1%(2015年同期:5.5%)。

此外,一季度以来万科延续了2015年快速扩张步伐。万科一季度新增加开发项目42个,规划建筑面积约725.9万平方米,按公司权益计算的规划建筑面积约484.4万平方米。

至此,万科一季度总土地金约为264.05亿元,占销售总额的35%。而2015年同期,万科仅新增11个项目。

朱旭表示,一季度公司持续关注的14个城市,土地供应、成交面积相比2015年同期同比有大幅增长,整体成交溢价率达到40.9%。不过,万科在拿地时仍然坚持严格的投资标准,重点评估土地成本相对于周边房价的合理性,规避溢价率过高的项目。

为了以合理价格获取项目资源,万科通过深化合作力度,创新合作模式拓展项目获取渠道。

值得注意的是,万科的净利润仅有个位数,很大原因由于合作项目比例过高造成的。万科曾表示,“小股操盘+管理人跟投”模式将成为万科未来保持较高业绩增速的最重要手段。

然而,在保证规模高速增长的背后,万科是牺牲了净利润作为代价的。对于一季度净利润仅8.3亿元的原因,从朱旭的表述中亦能窥视一二。

朱旭表示,一季度的净利润增速慢于营业收入,一方面因为毛利率较去年同期有所下降,另一方面因为一季度结算中包含了一批合作比例较高的项目,少数股东损益占公司净利润的比例有所提升。

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