炒房团的秘密:零成本获利 一年周转房源500套

广州日报 2016-04-28 08:46:20
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准备写这篇是因为最近一段时间,一直高频的听到苏州、南京、杭州甚至昆山这样的城市在上海限购大背景下楼市红火的状态特别适合我今天还看到这样的新闻: 看到这样的新闻之后,我内心咯噔了一下:完了,炒房团又开始出动了。 其实房地产营销环节里藏着的一个现象,只是几乎参与者都对其中讳莫如深,不愿意多聊。因为这里面

准备写这篇是因为最近一段时间,一直高频的听到苏州、南京、杭州甚至昆山这样的城市在上海限购大背景下楼市红火的状态特别适合我今天还看到这样的新闻:

看到这样的新闻之后,我内心咯噔了一下:完了,炒房团又开始出动了。

其实房地产营销环节里藏着的一个现象,只是几乎参与者都对其中讳莫如深,不愿意多聊。因为这里面涉及的水比一般人想象的要深的很多。

对于炒房团,很多人都认为是暴发户或者有钱人。其实真正参与过这个环节的人都知道,真正的有钱人会买房,但是不会集中性大面积的买房,这些人一般都有自己的事业,不会把炒房当成自己的事业。所谓有钱人暴发户,其实都是炒房团包装出来的身份,所谓的温州炒房团后者山西煤老板也都是炒房团自己包装的身份,暴发户的身份是最容易掩护他们进行投资的。

真正的炒房客其实是一群没有钱,但是充分利用游戏规则辗转腾挪的一群人。

关于炒房客的身份我后面再说,我先聊聊如何炒房团的游戏规则。

首先需要明白一件事,对于现在的开发商来说,已经很少有企业采取囤地捂盘的模式了,开发商囤地捂盘无非是指望以后市场增值之后可以销售更高的价格,而现在政府对房地产开发的税收征收是非常高昂的,如果你销售过高的价格,土地增值税就会征你30%-60%。你项目卖掉,25%的企业所得税逃不掉,而且加上你囤地捂盘导致时间拉长之后的财务成本,而且现在对囤地政策的严格禁止,所以基本上开发企业都采用快买块卖的模式进行。

但是要知道,这个逻辑是在所有城市都适用的,在所有时间段里适用的。

但是各位要明白,不是所有的楼市都像北京上海一样,一直保持比较稳健的速度发展不论价格还是成交量。对于其他城市来说,总会有淡季旺季,总会有卖好也有卖差的时候。

那么在行情不好的时候,如果开发商需要快速回笼现金流的时候会怎么处理。

不少操盘手都深谙一个法则,对于他们来说,销售不是目的,销售完之后房子抵押给银行然后快速放贷是核心目的。所有房企内第一考核的是回款,然后才是销售指标。

所以在项目卖不动的时候,有的开发商就采取一个模式:自己找人, 自己制造房屋已经销售的假象,然后找银行办理假按揭套取贷款。

但是这种做法风险极大,一旦出现问题是要负刑事责任。作为一个企业来说,没人愿意趟这趟浑水。

以前还有一种方式就是在预售之前提前收取订金的方式来缓解资金,但是这一块的已经越来越被定义为非法集资了,机构对这一块的监测也越来越严。而且涉及普通购房者难免存在人多口杂的问题,收到的钱也不多,所以也没有很多企业愿意做这件事情。

现在规模比较大的企业,比如X大,研发出了另外一种可以快程度回笼资金的模式:企业自己垫付首付,降低客户的首付门槛的方式从而实现快速销售从而可以最快速度抵押给银行然后套现。X大的一成首付措施就是以这个为诉求产生的。包括后来被无数房企所引用的首付贷政策,其实也是这个目的。

但是这个措施的核心是项目定价不能激进,价格一定要有吸引力,否则如果成交量上不去,那么这个措施也是无效的。

对于开发商来说,最快程度的获取现金流是根本,但是追逐利益是本性。

所以在这样的背景下,选择炒房团来集中购买自己的房源成为最安全的选择。

第一,开发商和炒房团没有联系和关系,未来真的产生法律问题也只停留在炒房团身上,开发商可以独善其身。

第二,炒房团可以解决开发商直接的资金问题,一次性集中的购买所带来的现金流是他们真正需要的。

另外,炒房团也有助于帮助开发商一起把项目的利润做高。

操作模式如下:

假设这一波房子开发商每套准备卖100万,然后人为的提升20%价格到120万,然后给炒房团七五折的价格,但是合同依然是120万的方式签约。

对于开发商的好处就是,虽然以90万的价格卖给炒房团,但是因为合同以120万签约的,所以他可以从银行获得最高84万的贷款,这笔钱来的非常迅速,这个是开发商所需要的。

而对于炒房团来说,他只要付出6万,就可以买到一套价值90万而且以及合同价值120万的房子。充分的利用了银行达到以小博大的目的。

剩下的就是开发商账户自己走一个流程证明收到足额首付就可以了。

而能够让这个游戏真正玩得起来就是:

开发商必须把这一批推出房源的所有价格都提升20%,不能仅仅把卖给炒房团的房子这样定价,所有入市房源都需要这样定价。市场对这一块的价格审核是非常严格的。

也就是说那些卖给客户的价格也是调高20%之后的价格。

这也是为什么需要炒房团的原因,因为只要炒房团的基数够大,能够一次性吃下的房源够多,那么这个游戏才有继续玩下去的理由。

只有炒房团一次性可以吃下当批房源50%以上的份额,开发商才会愿意走这条道路。

如果一次入市可以吃掉50%,那么相对来说资金链也就缓过来了,那么剩下的50%因为调高了价格,卖一套就是吃一套利润,慢慢卖不着急。

看到这里的时候,不少人会问,为什么要这样铤而走险,项目直接降价20%然后直接卖给客户不就行了么?

是的,没有错,开发商宁愿涨价玩这种腹黑游戏也不愿意降价对外销售。

理由有两个:

1、需要考虑之前客户的情绪,如果采用降价措施必然会引起他们的反馈,后续会有大量的纠纷产生,不利于未来的销售工作

2、如果低价销售,麻烦更大的是吸引了社会各个层面的权贵,这些权贵买房子从来不付钱,就是看准你低价入市锁定你的房源,等2-3个月涨价之后转手卖掉。这样的好处就很好的规避了索贿受贿的问题,可以美名其曰投资所得。

而如果后面楼市不好了也不要紧,直接房子不要了,反正也没付过钱。

如果不听从权贵的意见给他们房子,那么这个项目想要开盘则是很困难很困难的事情。这种现象别说外地,今年年初在上海依然有发生,这个后面有机会再和大家聊。

所以基于以上原因,开发商是不愿意降价卖房子的,产生的问题实在太多太多。

但是这里还有一个问题,房价做高之后会产生大量的税收问题。

如果税收问题不解决,开发商依然不愿意把房子卖给炒房团来解决现金流的问题。

那么税收怎么解决的呢?

说到这里我要和大家分享一个业内人一直会听到的术语:工程款抵房。

是不是很熟悉的名字?

过去我们一直认为,工程款抵房只是开发商用来抵给建安单位工程款的一种方式。

但是我要告诉大家的是:这里面藏着炒房团洗房的深度利益链。

之前也和大家说过,房价高了之后需要缴纳最多的是土地增值税,而土地增值税如何计算的呢。就是售价剔除土地和建安费用之后的费用是需要征收增值税的。其他销售、财务、管理等各种费用都不能在增值税里面剔除。而土地费用也是公开明晰的。

所以唯一可以做手脚的就是建安成本。

而恰巧的是,建安成本也是这么弹性可以操作的,从工程到绿化到精装修,一切都可以归纳到建安成本里面。

这就让开发商和炒房团有了可乘之机。

所以比较常规的方式就是炒房团的操盘手会成立一家建安公司和开发商签署一个工程的承包合同,名义上为开发商负责一块的工程工作。

然后以各种理由把建安工程费用做的很高,比如各种返工啦,比如档次做的高啦,诸如此类。

把这一块费用做的高对于开发商来说可以避税。而对于炒房团来说,他可以最大程度的收获房源,对于双方都是有利的。

看到这里,各位应该明白为什么某一些企业老是喜欢用房子抵押作为还款的方式之一了吧。抵押房子可以加快现金周转周期,另一方便有一些真正意义上的工程款抵房,才能掩护更多的炒房团以这个方式获取房源。

好了,大家应该就明白了,开发商如何利用炒房团这个工具,为自己获利的。依靠这个手段,可以最大程度的获得银行给予的现金流,还把自己的房子单价做高,对市场销售的部分多卖一套就是多一套利润。另外也借用了工程款抵房这个措施达到避税的目的。

好了,如果到目前为止,是开发商利用炒房团获利。

那么炒房团自己如何变现呢?

既然前面那么好的服务了开发商,后面炒房团的变现也依赖开发商来进行。

这一个环节的关键词就是:退房。

炒房团持有房子的周期不会很长,基本都是在1年左右的时间,也就是控制在开发商交房之前。一般会在开发商交房之前把房子退掉。

各位想一下为什么要把房子退掉呢,理由很简单,退房是不需要征税的,不会给双方带来额外的负担。另外最主要的是,退房的价格是按照合同的价格退的,也就是说用之前的案例话退还给你的是120万,剔除银行里的84万,也就是说对于炒房团来说,他们直接获利36万。

还记得炒房团买这套房子花了多少钱么,一套只有6万。用6万赚36万,在一年不到的时间。这还是一个非常稳妥的案例,稍微激进一点的炒房团可以做到0成本投入获利的模式。

如果一次性买10套,就是赚360万,一次性买100套就是3600万。据我说知,一个成熟的炒房团一年的房源周转数量在500套以上。

这才是真正的以小博大资本游戏。

这样的游戏在项目交房之前,也就是开发商还没离开项目之前完成是最安全的。

剩下的游戏就很简单了,把房子卖给普通客户就可以了,我们经常听到中介或者销售说的所谓内部房源,大多数都是以退房的形式对外销售的。因为经历了一年的周期,所以现在的120万看上去也没那么的突兀或者吓人,普通客户还是可以接受的。

如果还有一些没人接受那么没关系,流到二级市场好了,反正120万,现在卖不掉再过半年总归卖的掉的。

另外需要强调的是,这一群炒房团的领军人物,还深谙舆论操控术。不知道各位有没有发现,总是时不时会出现各种恐慌性的言论,比如土地很贵很贵啊,比如明年会有重大利好啊,比如国家经济不行了只有房子还可以啊之类的言论。其中有大量是这一群炒房团对外释放的,他们就是希望制造这样的恐慌让所有人相信,当下的价格虽然高,但是还是合理的,因为未来会更高。

现在的南京苏州,其实就弥漫着这样的言论,我不知道源头是哪里释放的,但是一定是有意为之。

好了,现在可以和大家说说,这些炒房团是哪里来的了。

首先可以承认的是,山西和浙江是贡献炒房团最多的区域。用煤老板或者温州人只是掩人耳目的方式,因为这两种身份最简单也最容易让人信服。各位认真想想,国家现在整顿了那么多煤矿,哪有那么多煤老板啊。

各位要知道,在历史上,浙江钱庄和山西的票号是中国自古以来的金融大号,与朝廷的税收不相上下,经常动辄上百万的白银在社会上流转,对于这两个地方的人来说,骨子里流淌的是资本的血液。以小博大的游戏规则从未写成书籍但是却刻在他们的脑海里。

但是另一方面,这两个区域的人却从未得到真正的尊重。中国自古鄙视商人,甚至到了现在,我们评价浙江和山西人的第一反应就是:土老板。

所以这一群人,他们的智慧,他们的模式不能在真正合适的场合去运用去施展,对于他们来说,只有在地下钱庄里排兵布阵。用这样的方式积累财富,用这样的方式获得尊重。

把钱流入到房地产只是方向之一,但是一定是重要的方向。

过去他们的选择集中在一线城市,现在虽然限购严格,但是他们的身影从未离去,但是也逐步的往一线城市周边的二线城市蔓延。

他们的模式就是用高调的模式获得原始财富,然后最快程度的销声匿迹,然后接下来是新的一波炒房人,这样周而复始。

人一直在更替,但是游戏规则一直没变。这也是为什么浙江山西很少有巨富但是藏着大量的隐富的原因。

有一个数据是说,炒房团在中国房地产份额的5%-10%左右,我认可这个数据。

文字写到这里差不多就可以收尾了,对于这样一个种群的评判各位心理有自己的价值标准。

最后我就用一句话来作为总结,也作为结束。

炒房团这一套的游戏规则最根本的玩法是基于一个前提:银行愿意给个人房地产消费放贷。

在以小博大的游戏规则里

借力打力是最根本的招数

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