你所鄙视的高房价 2020年将开启大幅下跌

焦点网友99001092438 2016-06-13 09:00:53
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中国的房价现在处于怎样的一种境况呢? 首先,从房价特别值来看,当前深圳、北京、上海房价已跻身国际高房价城市行列。其中深圳、北京的房屋均价已高过日本首都圈(东京及附近地区),而三个城市的高价区房价也已超过韩国首尔,紧逼纽约曼哈顿。 其次在单纯的房价数字背后,还有计价单位和房屋质量的差异。日本、韩国、纽

中国的房价现在处于怎样的一种境况呢?

首先,从房价特别值来看,当前深圳、北京、上海房价已跻身国际高房价城市行列。其中深圳、北京的房屋均价已高过日本首都圈(东京及附近地区),而三个城市的高价区房价也已超过韩国首尔,紧逼纽约曼哈顿。

其次在单纯的房价数字背后,还有计价单位和房屋质量的差异。日本、韩国、纽约的房子都是按使用面积计价,不像中国住宅是包括公摊面积一起出售,且独自或和楼内其他房主共享地皮的永久产权;更重要的是,住宅都是精装修出售,不仅厨卫齐全,甚至有的还送一部分电器和家具,真正达到拎包入住,这些差异更加凸显中国房价特别值的高价位。

综上,无论从特别水平还是相对水平来看,当前中国一线城市的房价都处于高位。支撑一线城市高房价的相关逻辑主要是:

排名前列,一线城市集中了全国的就业、教育、医疗等资源,全中国有钱有梦想的人都想去一线城市,有人口净流入,就会不断新增住房需求,房价就不会跌;

第二,当前中国城镇化率不高,2015年仅56.1%,随着城镇化率的提高,大量人口由农村进入城市,将推动住房需求的增加,进而带动房价上涨;

第三,当前一线城市还在限购,那么即使将来有了降价的苗头,一放松限购,需求马上就会释放出来托底房价。

但事实真的是这样么?

只要有人口净流入,房价就不会跌?

纽约房价下跌时新增人口反而明显增加一个量级。纽约州2008年房价下跌时,当年及之后的新增人口数反而较前六年(2002-2007)明显增加一个量级。2008年纽约新增人口8.01万人,较2007年新增人口数多5.24万人,较2006年新增数多10.81万人,较2005年新增数多11.91万人。

可见,人口净流入并非房价只涨不跌的理由,只要房价存在泡沫,当泡沫积到一定程度开始破裂的时候,所谓人口净流入是无法阻挡房价下跌的。首先,从实际情况来看,近年来一线城市基于城市承载能力考虑开始控制人口数量,人口政策呈逐渐收紧的态势,一线城市的人口流入已趋缓,上海市2015年的人口数已出现负增长,未来大城市人口控制政策预计也不会过于放松。其次,按照人口密度来看,北京、上海人口密度远低于韩国首尔、美国纽约和日本东京。这些城市在高人口密度、高人均收入的前提下,房价特别值也没有比我国一线城市高太多,这说明当前我国一线城市的房价也许已经提前消化了未来潜在的人口流入对房价上涨的推动影响。

中国城镇化率较低,所以房价会持续上涨?

从城镇化率来看,在1991-2005年,日本城镇化率每年增加数高达0.6%,明显高于1985-1990年,但从1991年开始,日本房地产泡沫开始崩溃,泡沫经济的虚假繁荣宛如空中楼阁一般轰然倒塌,股价和房价大幅下跌,日本经济进入长期的萧条期。

城镇化率低推动房价上涨的逻辑在于由农村进入城市的潜在人口数多,城镇化率提高的潜在空间大、速度快,因此潜在住宅需求量大。尽管从长期来看人口持续流入和城镇化率的持续提高对房价的拉动推高是基本趋势,但其都不足以支撑房价持续无上限的上涨,包括短期内的暴涨。只要市场存在泡沫,泡沫破裂、房价下降就是确定的,不确定的只是下降的时间。

更糟糕的是,在中国几乎所有人都知道——中国的房价已经严重透支未来需求。就在年轻人需求较高峰时期,二三线城市的房价却从2014年就开始走下坡路,哪怕是这一轮政府强力救市都无法挽救。

一旦过了2020年,伴随着25-34岁年轻人人口的断崖式下跌(从2.25亿骤降到1.72亿,近1/4的降幅),别说什么二三线城市的房价还有可能上涨,即使一线的北上广深大城市里,政府想要保持房价稳定,恐怕也是无能为力了。

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当然了,假若房价并没有如其所料的下降呢?还有一种可能就是有人不顾一切的滥发钞票,但如果真出现了这样的恶性通货膨胀,恐怕就不仅仅是房价上涨那么简单了。

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