北京花式拍地,保利华润联合拿下高总价地块

2月2日，北京卖地收入128.9亿元，并且将竞拍规则再次推上一个新高度。

当天北京出让3宗地块，1宗通州多功能用地和2宗顺义地块。其中顺义新城第23街区新国展三期不限价宅地，被保利和华润置地组成的联合体，以85.77亿总价拿下。这一价格超过了2020年北京成交总价较高地块：中海以79亿拿下的亦庄不限价宅地。

顺义新城第23街区新国展三期宅地项目竞拍流程复杂，有三个竞拍规则：一、先竞异地建设会展设施（新国展二期）面积，上限面积是 162162平方米；二、达到异地建设面积上限后竞地价；三、达到土地限价后，竞自持面积。

上一次使用了“竞异地配建”还是2013年融创拿下的农展馆8号地块，要求“竞配建异地医院”。不过，在“竞异地配建”方面，二者还是细微差别。

新国展三期宅地的“土地出让第十七条”明确要求：竞得人须按照竞报的会展设施面积和会展设施建设单价标准向政府交纳相应的“会展设施异地建设资金”建设资金=竞报的异地建设会展设施面积×会展设施建设单价标准)，专项用于新国展二期建设，竞得人不负责会展设施的具体建设工作会展设施建设单价标准为11100元/平方米。

这意味着，以“竞报的异地建设会展设施面积×会展设施建设单价标准”对应来计算建设资金，大约有18亿隐形土地成本(162162平方米×11100元/平方米)。

虽成本高，但因位置优越，这一地块还是引起房企激烈竞拍。

截止2月1日报名结束，有16家房企、11个竞买主体竞拍——金茂、金辉、万科、平安、华发、融创、保利+华润置地、中粮+金隅、中交+招商、首开+金地+旭辉、绿城。

根据开拍网上竞买记录，竞买人进行了11轮竞买后，就将异地建设会展设施面积推至2.3万平。在现场竞拍环节，历经16轮报价后，中交+招商触及异地建设会展设施面积上限16.2162万平方米，随后转入竞价程序。

在竞价阶段，举牌37轮后，首开+金地+旭辉报价67.77亿元触及上限，溢价率35%。

在竞自持阶段，保利华润联合体在第22轮时，以23%竞自持比例胜出。

也就是说，经过70多轮竞拍，最终由保利华润联合体以18亿元建设资金+67.77亿元总价+23%自持成交，溢价率35%，刨除建设资金成本及自持面积，可售商品住宅及商业综合楼面价为46529元/平方米。

从综合楼面价来看，这一项目要想赚钱，未来售价至少要超过7万元/平方米。

新国展三期项目总用地面积10.5万平方米，总规划建面为26.3万平方米，地块以二类居住用地为主，但要求配建7.5%的商业及公共设施约2.0万平米，人防工程面积2.9万平米，住宅最终规划建筑面积为21.4万平米，居住用地容积率为2.5。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，该地块优势明显，21.4万平米的规划建面及2.5的容积率，是北京少有的具备良好质素的商品住宅用地，地块可塑性较强。

该地块位于北京地铁15号线花梨坎站西侧2公里处，虽在顺义，却靠近朝阳，与潮白河一河之隔就是朝阳孙河别墅区。去年，恒基兆业以30.2亿元价格拿下的朝阳孙河地块、网红打卡地中粮祥云都在附近。

贝壳研究院资料显示，中粮祥云小镇板块自2017年以来仅成交1宗自住型商品房用地，由金隅以48.5%的较高溢价率取得，取地楼面价1.7万元/平米。从溢价率看，当时竞价激烈，板块整体被看好。

该地块周边在售3个新房项目，产品多样化，共有产权房近期在售价格在2.7万元/平米，限竞房5.3万元/平米，别墅1200万元/套。

贝壳研究院监测周边二手住宅以中粮祥云小镇生活区为例，挂牌113套，平均售价5.3万元/平方米。

以目前周边房价来看，保利和华润置地此次联合拿下的地块盈利空间并不大，后续想要解套这幅高价地，还需后市的支撑。

来源：界面新闻