房企年报季| 恒大资本化不减速

2020年3月底，恒大宣布全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，目标直指降负债；时隔一年后，在2021年3月最后一天举办的线上业绩说明会上，企业较新发布的财报数据显示，截至2020年末，尽管该集团有息负债大幅下降2000亿，并通过引入战略投资、分拆优质资产上市等方式增加权益888亿港元，使得负债结构得到了一定优化，但“三道红线”维持“红档”。在业内看来，这将在一定程度上限制恒大后续发展的步伐。而恒大方面显然也深知会因此受限，根据该集团管理层在业绩会上的较新表态，未来三年，恒大仍将开足马力降负债，除了此前企业强调的三大抓手外，酝酿分拆集团旗下其他优质资产上市，这一资本化的操作将成为其“减负”的又一重要举措。

降负债+降负债

作为一直以“规模”取胜的房企，负债居高始终是困扰恒大稳健发展的一块“心病”。去年3月底，恒大喊出“高增长、控规模、降负债”的发展战略，并对外披露了具体的落地规划：将在未来三年减少负债4500亿，到2022年把总负债降到4000亿以下，其中有息负债每年平均减少1500亿。

企业对于“减负”的迫切，在彼时恒大董事局主席许家印业绩会上的表态中也可见一斑：“用较大的决心、较大的力度，一定要把负债降下来”。在此新战略指导下，2020年以来，恒大集团一方面努力保持销售高增长、力促回款，另一方面则辅以放缓拿地的脚步，减少投资支出，此外，恒大还在资本市场上频频发力，借助分拆物业上市，助力企业负债的降低。

不过，从较新发布的财报数据来看，尽管恒大有息负债在一年内降低了2000亿元，在降负债方面有所成效，但由于 “三道红线”规定的几项指标数据超出“红线”要求，未能实现“降档”。

贝壳研究院高级分析师潘浩向北京商报记者指出，据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，恒大剔除预收款后的资产负债率为83.4%，较上年同期提升约0.7个百分点；净负债率为152.9%，较2019年末下降约7.7个百分点；非受限现金短债比为0.47，较上年同期提升约0.07。由此，中国恒大2020年年度指标三项超阈值，与2019年踩线情况一致，维持“红档”行列。

谈及后续降负债的计划，恒大董事局副主席兼总裁夏海钧于业绩会上表示，未来三年，恒大仍将开足马力降负债，目标是有息负债于2021年6月30日将降至5900亿以下，2022年6月30日降至4500亿以下，2023年6月30日降至3500亿以下。

针对“三条红线”，恒大计划在2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将资产负债率降至70%以下，全面达到监管要求。

“去年在降负债的同时，公司在资本市场打开了新局。我们去年通过物业上市、恒大汽车配股、恒大地产配股、恒腾网络配股、房车宝引战等，从资本市场增加权益887亿港元，同时去年3月以来，公司在没发行一笔外债的情况下，用自有资金偿还了境外的本息590亿元。”夏海钧表示，今年1至3月，恒大有息负债已下降425亿元，超额完成季度降债目标，因此公司对完成全年目标充满信心。

夏海钧表示，未来两年，恒大可售住宅土储总规模计划年均再下降1500万平方米，控制在2亿平方米左右，保持在合理水平。此外，2021年恒大计划用自有基金偿还今年到期的所有境外债务。

上市+上市

值得一提的是，在聚焦销售高增长的“开源”以及严控土储规模的“节流”之外，分拆资产上市，在2020年内也为恒大打开了降负债的另一通道。如，通过分拆恒大物业赴港上市，恒大集团整体净负债率便降低了19%。而根据业绩会上管理层的表态，2021年恒大已经酝酿分拆集团旗下其他优质资产上市。

本场业绩会上，自重组成立之初便频频传出上市传闻的房车宝集团，被恒大方面证实确有上市计划，并称房车宝计划年内上市，今年在销售上还要突破22000亿元。

另一方面，恒大买回此前被出售的恒大冰泉业务49%股权，并计划将其包装上市。

“几年前，由于恒大冰泉、包括恒大粮油的规模，和恒大整体规模的匹配度较低，所以当时我们就把恒大冰泉转让出去了。现在恒大是多元化的发展，为了实现衣食住行、康养旅游娱乐的全闭合的产业，我们把恒大冰泉，包括恒大粮油又买回49%的股权，计划下一步要包装策划上市。”许家印如是说道。

在业内人士看来，房车宝集团定位是“房产、汽车线上线下全渠道综合交易服务平台”，恒大此前也将其对标具有房产属性的互联网科技公司——贝壳，以房车宝集团现有规模，若能成功上市会拥有较为可观的估值，将对恒大集团的“减负”任务形成较大助力；而对于被买回49%股权的恒大冰泉而言，作为快消领域的品牌公司，上市较房地产类型企业则更为容易。

知名地产分析师严跃进指出，伴随着房地产行业进入下半场，“降速换挡”“提质增效”已成为龙头房企格外注重的发展命题。尤其是在“三道红线”融资监管新规出炉后，降负债更被业内视为房企实现高质量发展的关键。对于恒大而言，“新战略”进一步强化了对“降负债”的要求，而从当前企业“减负”的成效来看，恒大后续若想尽早摆脱“红档”，就必须多谋出路，资本化是一个捷径。

“确实恒大最近几年在降杠杆上做出了很大的努力，但横向对比来看，公司仍然面临着较大的债务压力。在‘三道红线’融资新规下，这将不利于公司融资。另外一方面，居高不下的资产负债率，也导致该公司融资成本持续高位。” 同策研究院资深分析师肖云祥在接受北京商报记者采访时表示，恒大计划分拆集团旗下其他优质资产上市，是企业当前实现快速降负债的有力举措。

“后7000亿时代”怎么走

财报数据显示，2020年恒大集团实现合约销售额7232.5亿，同比增长20.3%，完成全年6500亿销售目标的111%。合约销售面积8085.6万平方米，同比增长38.3%；全年实现销售回款6531.6亿元，同比增长38.5%，全年销售回款率达90.3%。根据业绩会上公司管理层的表态，2021年，恒大制定合约销售目标7500亿元。

“后7000亿时代”怎么走？恒大方面在业绩发布会现场给出的答案是：多元化。

本场业绩会上，许家印宣布完成“多元产业+数字科技”转型的“新恒大”已经到来。其表示，恒大经过十多年的多元化探索和发展，已形成八大产业齐头并进的多元化布局。

据了解，截至目前，恒大旗下拥有恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉八大产业平台，覆盖衣食住行、文旅康养等领域。

事实上，恒大的战略转向，并不难于理解。业内对此就有观点指出，在过去房地产行业的“黄金年代”，规模曾是恒大集团发展的核心，而在行业降速换挡，房地产行业集中度加速提升的背景下，房企的发展重点已经由“增量”转向“提质”，战略转型已经是恒大集团的必行之策。

“从业务层面上来说，继续多元化探索扩充公司业务板块，从资本运作层面，通过上市可以获得便宜资金，同时也打通融资渠道，优化债务结构。”对于恒大深化多元化布局的背后考量，肖云祥直言，对企业未来的发展以及降负债都具有一定积极意义。

来源：北京商报