土地续期缴费法规详解:房奴之后当地奴?

焦点网友99001092438 2016-04-22 09:34:09
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温州“20年到期房”的报道让网友震惊,原来房子不是说想住就一直住下去的啊!土地使用权到期后续住还有点麻烦?不少网友忧虑:当完“房奴”还要继续当“地奴”。 关于土地续期缴费,国家实际有两个法律体系作出规定。 其一是《物权法》,第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使

温州“20年到期房”的报道让网友震惊,原来房子不是说想住就一直住下去的啊!土地使用权到期后续住还有点麻烦?不少网友忧虑:当完“房奴”还要继续当“地奴”。

关于土地续期缴费,国家实际有两个法律体系作出规定。

其一是《物权法》,第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

其二是《城市房地产管理法》,第二十二条规定:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

这个意思很明了。房屋所有权归业主永久拥有已众所周知,但房权地权不是一致的。房屋下面的土地的所有权不归业主,它归国家拥有。业主按照合约分期限使用土地,20年到70年不等。使用到期后处置土地权限还是要收归国家。

怎么处置?这得看国家需要。

国家如果认为这块土地要用于社会公共利益,比如修路修桥等市政公共设施,对不起,这块地要无偿收回了。土地上的附着物比如房子,用温州官方的话来说就是一堆“砖块水泥”,而且用了这么些年,一折旧,“好比开了10多年的二手车”,不值钱了。政府如果收回会给业主一定补偿,“砖块水泥”折旧的补偿。

国家如果没有改变土地用途的考虑,好说。业主续期住下去。

不过,“如何续期”两个法律体系的规定不一样。

《物权法》规定可以自动续期。

什么是“自动续期”,业界存在多种解读。最乐观的一种是:自动免费续期,业主可以没事儿人似的继续住在自己房子里,什么都不用管。还有一种典型的解读是:业主不用到土地主管部门办理手续,国家自动给续上,只是要缴手续费。

而《城市房地产管理法》则规定,需要提前一年申请,重签土地使用合同,并向管理部门缴费。既然明文规定需要申请,业主如果不申请,不用说,国家可以无偿收回土地使用权。

这两个法律体系谁更大?有法律界权威人士解释《物权法》更大一些,因此,业界普遍认为土地使用权将“自动续期”。

但“自动续期”不等于“自动免费续期”,条文上没有明确说“免费”,没有说“无偿”、“无条件”,地方政府自然也不会慷慨到一分钱也不收。温州市国土局就说了,由于对如何续期“无法可依,无章可循,不能办理相关续期手续,给群众带来不便”,“基层国土部门只能参照国有土地出让的做法,重新签订合同,重新收费。”

对政府来说收费是必须的。地方财政主要还得从房地产收入中来,这么好的机会不能白白“免费”放过。您自住可能暂时不太好管您,但您的房子要出售、抵押、赠予、继承等,您得到政府部门过手续吧,这时候就会让您续缴土地出让费。

不免费,那缴多少费用合适呢?

浙江温州的做法是,通过续期土地当前的市场价格来计算土地出让金,一般得要“房价的三分之一”,一套百万房产得缴三十多万。相信这有一定代表性,无本万利,同一块土地反复收费,而且高收费,又可以赚得盆满砵满了。

温州市国土局后来称是信息误读,已着手研究相关方案,将报上级研究决定,妥善化解。

还有深圳也爆出早就出现了国有土地使用权期满的问题,补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。目前深圳的基准地价最新版本为2013年公布,福田区为1356元到5317元/平方米,罗湖区为1239元到4582元/平方米,一计算,也要续缴不少钱。前天,深圳官方微博称,1995年9月18日后已签订的土地使用权到期后,如何续期、是否需要交纳地价等问题,正在研究制定相关政策。

北京要乐观一些。昨晚市国土局说,目前本市最早出让的住宅用地到使用年限届满还有40多年,到期如何实施将按国家有关规定并结合土地出让合同的相关约定进行研究制定。可以先看别人怎么做,然后再研究。

都是要“研究”,似乎问题搁置了,但产权到期续缴土地出让金本身已令各方忧虑。

尤其在楼市火爆的一二线城市,按温州算法,这个土地续期缴费还会比几十万更高。这些年,一二线的地价是一年高过一年,地王频频出现,“面粉贵过面包”。如果参照附近土地拍卖价格算,那土地续约价格就会高得离谱,可能高达上百万甚至上千万,一般人是缴不起的。即便在三四线,如果可以继续高额收取土地续期费,地方政府没理由不把地价抬高上去,届时地价房价飙升将更疯狂。

如果这样,到期续还是不续?不续,国家就无偿收回。续,则要交高昂费用。不用置疑,新一轮“地奴”潮将涌现。

原来做过房奴的,辛辛苦苦将房贷还完,现在可能又得为土地续期再贷款了。花了几代人钱庆幸当初没做“房奴”的,如果这些年混得不如意,也可能进入“地奴”之列。尤其低收入群体,想要继续住在自己房子里,再当“地奴”成必然选择。

而且续了地租后房子也不太可能再卖出去,因为没有人会花更大价钱去投资根本不值得投资的房子。专业人士认为,不让地方政府继续收取土地出让金是不可能的,但应该“从低”,具体如何实施需要国家“顶层设计”。

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