花样年:地产是老大 彩生活是老二

新京报 2016-06-24 09:12:37
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房企转型观察 不久前,万达出售物业一事在业内传得沸沸扬扬。有消息称,接盘者或是花样年。 房地产,这个曾被视为传统行业中的“暴发户”,在新的经济格局下,不得不开始自我颠覆,寻找长期持续运营的新增长点。其中,以花样年为代表的房企,转型轻资产的意图很明显:从开发商的单一定位转变为全链条的社区平台服务商。但

房企转型观察

不久前,万达出售物业一事在业内传得沸沸扬扬。有消息称,接盘者或是花样年。

房地产,这个曾被视为传统行业中的“暴发户”,在新的经济格局下,不得不开始自我颠覆,寻找长期持续运营的新增长点。其中,以花样年为代表的房企,转型轻资产的意图很明显:从开发商的单一定位转变为全链条的社区平台服务商。但做好多线发展、做好社区运营能力,仍是摆在其面前的课题。

地产走“基金+代建”模式

转型轻资产是当下房企顺应市场的一种主动变革,但要将转型业务真正落地并非易事。

花样年董事局主席潘军曾表示,公司的八大业务是八个“金刚葫芦娃”,它们之间是生态群,不打群架,不是竞争关系。其中,地产是老大,彩生活是老二。

的确,目前地产仍然是花样年的主业。花样年业绩公告显示,2015年,花样年累计实现合同销售金额约112.72亿元,实现营业收入约81.64亿元,净利润为14.03亿元。今年1月至5月,花样年地产板块累计实现合同销售金额约人民币38.65亿元,销售金额同比增长19.1%。

而在土地储备上,去年花样年主要集中在北京、上海、深圳等市场潜力大、资金回报丰厚的一线城市新增土地。今年5月,花样年发布公告称,公司拟以6706.17万美元收购亚新科天纬59.84%间接权益。使花样年得以间接控股目标公司在北京和天津的土地资产。

不过,即便是传统的地产开发业务,花样年也在逐步摒弃传统开发模式,主要采用“基金+代建”模式。潘军此前接受新京报记者采访时表示,花样年今后收取的费用是代建费和服务增值费,选择轻资产的发展路径。

据悉,花样年正以铁狮门为地产板块的学习目标。相关人士表示,包括花样年成立房地产基金,其目的上可以直接投资参股其他房企的优质成熟项目,周期短、收益稳定且风险小,而不会再去像传统的方式一样去自己拿地做开发。

社区服务“航母”野心凸显

潘军曾对外表示,表面上花样年与其他房企有类似的多元化举措,但实际上花样年只专注于做社区服务。八大业务都是围绕社区服务运营平台开展的,房地产开发成为一种工具,其他的金融、养老、商业、教育等业务则是为社区居民提供多元化的增值服务。

而近期,花样年打造社区服务“超级航母”的野心也日渐显现。

不久前,万达出售物业一事在业内引起关注。该并购涉及金额超10亿,预计将创下中国物业行业的并购纪录。有消息称,接盘者或是花样年。

事实上,近年来,花样年越来越多地将精力投向社区服务,包括彩生活的线下并购、美易家的跨界深耕,以及“解放区”的线上物业结盟等,即花样年布局的“一体三翼”战略。

2014年6月30日,彩生活在港交所正式挂牌上市,成为中国社区服务运营第一股。这几年,彩生活不满足于仅覆盖花样年自有物业,逐步通过同业收购和租赁覆盖更多的物业。比如,去年2月,彩生活以总金额3.3亿元人民币,收购开元国际100%之权益;去年9月,跟金泰集团进行了全面战略合作。

截至2015年年底,彩生活实现营业收入约8.28亿元,同比增长112.6%;实现净利润2.71亿元,同比增长37.9%。在管物业面积总量达3.22亿平方米,已覆盖全国150多个主流城市的1124个社区,服务人口超过1000万。

此外,花样年针对这些“不愿意被革命,而愿意被改革”的物业公司,通过B2B2F的模式和线上线下的合作方式与其建立物业联盟,建立与彩生活平行的物业服务平台——“解放区”。截至2015年底,联盟物业公司达450个。

在触网社区物业之后,花样年又进入在线度假短租生意——美易家,并于今年1月12日登陆新三板,成为国内首只以在线短租及度假物业运营为题材的股票。年报显示,2015年美易家营业收入为2.48亿元,较上年同期增长41.54%;净利润为4390.08万元,比去年同期增长15%。

由于率先在行业中开始轻资产转型,花样年轻资产收入在2015年大幅飙升107.9%,轻资产所占比重由2014年的10%上升至20%。潘军表示,花样年将继续推动轻资产收入比重上升,至2018年花样年轻资产与重资产收入比例将达到5:5的结构。他还希望,到2020年,轻资产收入超过房地产。

做好转型后的“过冬”准备

集团分析师沈晓玲表示,花样年对转型轻资产的探索是十分执着和积极的。彩生活、“解放区”、美易家这些平台均属于服务类,或是依托社区,或是依托楼宇的优势,通过创新服务来获得收益。所以,未来是存在打通的可能,但时间会较长。

同时,一些人士对彩生活过快的扩张速度也有担忧。理由是彩生活前期的快速扩张遭遇到了部分社区业主的质疑。

亿翰智库上市房企研究中心主任张化东表示,物业管理是基础性的服务,若做不好,其他包括社区O2O等针对人的衍生服务就很难做好。而如何在服务中有自己的商业模式,也是后续值得探讨的话题。

全联房地产商会创会会长、清华大学校友会房地产协会会长聂梅生在公开场合也表示,现在很多房企对物业管理非常感兴趣,但走下去会碰到很多问题。上接互联网,下接金融改革,这块的业态可能一时半刻还不能实现。

“很多企业做此类业务,发现效果一般,盈利压力很大。因为即便在一个小区,业主的消费需求也很难统一。研究竞争对手的社区管理模式和漏洞,同时发掘新的投资价值,是比较关键的内容。”研究院智库中心研究总监严跃进表示。

花样年已意识到了这一问题。在2015年底内部会议上,潘军以《2016,我们一起冬训》为主题作演讲报告。他认为,“未来3年,行业形势要比深圳的冬天还要冷。”

今年早些时候,潘军在接受新京报记者采访时表示,未来两三年,花样年将面临战略转型后的落实、调整问题。“社区O2O并非刷个二维码,几百万元就来了。要产生新的服务价值,必然要满足消费群体新的需求。”

“互联网时代讲究试错,没有哪个模式百分百正确,需要不断调试、跨越、创新。”潘军坦言,正是这些挑战,才有意思,他也愿意去挑战。

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