楼市调控的金钥匙:增加有效供给

中华工商时报 2016-04-02 08:25:31
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

调控多年没有出现明显下降的房价,却在很多城市面临强大库存压力的情况下,趁着调控政策打个“瞌睡”,就腾腾腾地向上涨了起来,且上涨的速度之快,超出了管理层所能容忍的范围,迫使管理层和地方政府不得不再次祭起调控大棒,对房价展开“围剿”,实行限购限贷等方面的调控政策。 我们并不认为沪深等地的做法有什么不对的

调控多年没有出现明显下降的房价,却在很多城市面临强大库存压力的情况下,趁着调控政策打个“瞌睡”,就腾腾腾地向上涨了起来,且上涨的速度之快,超出了管理层所能容忍的范围,迫使管理层和地方政府不得不再次祭起调控大棒,对房价展开“围剿”,实行限购限贷等方面的调控政策。

我们并不认为沪深等地的做法有什么不对的地方,前些年房价没有再像过去那样快速上涨,就是依靠的这些手段。问题在于,对楼市来说,总不能永远置于这样的调控环境之中,不能总靠有形之手来维持房价的“稳定”。因为,在市场经济体制下,有形之手的作用要尽可能地越少越好。特别像楼市这种可以以无形之手为主的市场,有形之手更应当尽可能少地发挥作用。即便需要,也应当找准目标,对准靶心,而不是不顾一切地以“杀”死所有需求为目的,以此来满足房价暂时不涨的需要。

事实上,楼市调控的实践已经反复证明,行政调控的作用已经越来越小,越来越不利于楼市的健康发展。尤其是把遏制需求作为调控目标的做法,已经与楼市的实际情况越来越背离、越来越不相适应。对楼市来说,刚性需求仍然是市场的主流,仍然是不可忽视的重要因素,仍然是楼市必须高度重视的基本方面。所不同的是,在刚性需求问题上,政府的理解和百姓的理解是存在较大差距的。政府要的是市场的繁荣,百姓要的是居住的满足。如何把政府的需要和百姓的需要紧密结合起来,才是解决楼市问题的关键。其中,增加有效供给,是关键之关键、核心之核心。

那么,什么才是楼市的有效供给呢?就当前中国楼市的实际情况来看,保障房无疑是最重要的有效供给。也就是说,只有增加保障房供应,让更多的中产阶级、中低收入者能够享受到保障房,才能从根本上解决好楼市问题,政府也才不会面对房价上涨左右摇摆、左右为难、左右不是。

值得注意的是,同为房产税试点城市的重庆市,在此轮房价上涨中,却显得很坦然,没有出现上海那样让政府感到恐慌的现象。而重庆出现这样的稳定格局,也决不是重庆身居西部。要知道,近年来,重庆的发展也是引人注目的,重庆的经济活力更是令其他地方羡慕。尤其是去年,经济增长率高达到11%,是全国大中型城市的领跑者。这样的经济增长速度,显然是会对房价上涨产生很大影响的。可是,重庆的房价并没有因此而恶性上涨,过去五年只涨了12%,是一、二线城市中涨幅最低的。原因就在于,重庆的保障房供应是全国最好的。据资料显示,重庆的保障房供地占比达到22%,远高于上海的14%。

也就是说,保障房供地的增加,推动了保障房的供应,保障房越多,房价上涨的动力就越低。即便高档商品房价格上涨,也对广大居民的生活不会产生严重影响,更不会出现严重的库存现象。退一步讲,在保障房供应充足的情况下,就算房价上涨较快,也可以完全由市场去调节,而不需要利用行政手段管制。其他城市所以要采取“最严”的控价措施,就是因为保障房供应太弱,有效供给太少,房价上涨对居民带来的伤害太多。

不把重点放在保障房的供应方面,而继续通过需求端控制房价,只能说明地方政府仍然没有放弃对“土地财政”的依赖,仍然希望“土地生财”、“土地造城”、“土地制造政绩”。因为,保障房建设需要政府做出利益让渡,需要政府做出政绩上的暂时牺牲。很显然,重庆做到了。所以,重庆的房价也稳定了。

需要反思的是,虽然重庆没有走“土地财政”之路,没有为了政绩让房价继续上涨,而把楼市和政府工作的重点放在了保障房建设方面,但是,重庆的经济发展反而更具活力了。一方面,楼市没有对实体经济产生挤占效应,没有使实体产业的资本向楼市转移,从而使经济的活力增强、基础更实;另一方面,由于房价相对稳定,特别是中产阶层能够比较轻松地购置商品房,因此,到重庆创业创新的人也越来越多,到重庆投资的人越来越多,从而给重庆的经济注入了越来越多的动力。如此一来,自然楼市也就与经济发展形成良性互动了。

所以,面对一、二线城市房价的快速上涨,采取调控措施是必要的。但是,只能治标,不能治本。治本之策,还在于加大保障房建设力度,增加保障房土地供应,切实提高楼市的有效供给,平衡楼市的供需关系,使房价不再成为一个敏感的问题。一旦房价不敏感了,楼市的发展也就会越来越健康。至于高档商品房的价格上涨,谁愿意买就让谁买,谁愿意炒作就让谁炒作,中产阶层和中低收入者没有住房之忧了,有钱人愿意去买高档房,投资者和投机者愿意去炒作,随他们的便。相反,政府还可以从高房价中获得更多的政府收益,从而把更多的资金用于保障房建设。

只是,地方政府愿意牺牲眼前的利益,愿意把更多的资金用于加强保障房建设吗?愿意用眼前的“政府利益受损”换来长远利益和居民利益的乘数效应吗?这是一个值得沉思的问题。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。