解读:7090政策重现说明什么

北京青年报 2016-04-14 08:40:58
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万达大湖公馆是第一批受7090政策影响的楼盘 特定地块特殊政策 对楼市影响有限 在售产品几家欢乐几家愁 7090政策重现踩到了谁的尾巴? 不久前,北京昌平南邵两个新地块祭出了“7090”这一久违楼市的政策。在挂牌文件的第五条,明确写着:“本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积

万达大湖公馆是第一批受7090政策影响的楼盘

特定地块特殊政策 对楼市影响有限 在售产品几家欢乐几家愁

7090政策重现踩到了谁的尾巴?

不久前,北京昌平南邵两个新地块祭出了“7090”这一久违楼市的政策。在挂牌文件的第五条,明确写着:“本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”。

此举引发轩然大波。大多数声音是反对的,毕竟,这一政策曾被证明是“外行干预内行”,严重影响了房地产市场秩序的举措,也是几年前悄无声息取消掉的原因。同时,也有一部分业内人士认为,高房价的根源在于地价高烧不退,部分区域土地重拾7090政策,有助于遏制不计成本的拍地行为,弥补这一两年刚需盘严重缺失的状况,无疑是特殊时期下明智的举措。

那么,两种观点孰是孰非,市场会告诉我们怎样的结果?北京青年报记者日前进行了针对性采访。

7090政策出炉  明智还是糊涂?

一个月前,北京市国土局挂出了2宗住宅性质用地,2宗地块均位于昌平区南邵镇。人们纷纷认为,昌平的地王又该易主了,毕竟去年10月,泰禾和龙湖曾在同一天各自取得了昌平南邵的一宗住宅用地,2宗地块的楼面价格分别是2.1万和2.75万,有了这两个品牌企业做邻居,无论谁拿下来这两块地,都会显得“身价倍增”。业内人士普遍预测,超过3万元楼面价应该没有意外。

谁知结果让人们大跌眼镜,因为这两宗新地块祭出了“7090”这一久违楼市的政策。

对于这一政策的出炉,亚豪地产副总经理郭毅认为,原因之一是在沪深相继颁布紧缩政策后,北京需要表现出对楼市调控的积极态度。尽管北京的调控压力并不大,今年一季度纯商品住宅的成交量不过10151套,同比去年同期的楼市低谷期的销量不过增加了1868套,与沪深的量价齐涨相比,北京新房市场稳健发展的势头让大家都松了一口气。虽然如此,但北京仍需与其他一线城市保持同步,因此,此前曾经颁布但在后期执行上有所放松的政策被重新启用。与“7090”的政策相类似的还可能包括取证价格的管控等。

第二个原因则在于北京刚需型商品住宅面临着后续供给乏力的尴尬局面。近两年高价地频出,北京六环周边的地价水平也已经接近3万。换句话来说,也就是往年刚需盘供应的主力区域,现在在地价倒逼之下,开发商将不得不开发为改善型产品。

那么只能接受较低总价的刚需型客户怎么办呢?如果未来自住房的供地也将大幅减少,难道刚需客群只有商住公寓可选吗?这时候,“7090”正好可以发挥出巨大的威力。90平方米以下的小户型占70%,意味着这部分产品全部面向刚需及改善型客群,考虑到这类客群的支付能力,未来的房价就不可能过高。开发商对地块针对的客群有了明确预判之后,所能接受的地价上限也随之收窄。

一个“7090”,既解决了刚需产品不足的问题,同时,北京的高价地现象也将为此得到缓解,按照郭毅的话说,这是一个明智的决定。

7090 不得不说的过去

业内专家介绍,政府部门推出“7090”政策,目的是在土地供应量有限的情况下,增加商品房的套数,以尽可能满足刚性需求。但持不同意见的专家认为,“7090”的硬性规定,未做充分的前期调研论证,缺乏科学依据。户型、套数应该在遵守规划的前提下由开发商自由决定。事实上,很多开发商曾想出了不少办法来应对这项规定,当然失败的教训也比比皆是。

第一次7090政策出炉时,北京还没有开始限购。那时,无论任何地段开发,都要执行该政策,远一点的项目还好说,毕竟越远价格越低,越能吸引刚起步的年轻人,户型越小越好卖。一时间,北京小户型遍地开花,还有一个通州楼盘,名字就直接叫“7090”。

但黄金地段的项目呢?开发商权衡之后,开始想出各种办法去抵消政策的影响。

最典型的项目就是位于亚奥区域的高档楼盘万达大湖公馆。直至今天,购买了该项目的业主即使再想变现,房产都难以出手,原因是什么呢?

大湖公馆拿地的时候,还没有执行7090政策,开发商已经规划好了大尺度、大面积的临湖户型,完全是按照空中别墅去定位的。

“突然7090来了,当时大家都懵了”,时任大湖公馆项目总经理的卢明告诉北青报记者,开发商到有关部门投诉无门,只能想办法自救。最终,大户型被切割成三户90平方米户型,三户之间不做承重墙,等验收之后,打通三个户型最终形成270平方米的大面积豪宅。

对业主来说,经过这么折腾并非是苦尽甘来,更重的打击还在后面,当好不容易把三个产权证办下来了,限购出台了……想出手,无异于痴人说梦,谁会去拿三个买房名额去买一套房。如今,万达大湖公馆,成为了业主“一生之宅”。

而那些严格执行了7090政策的楼盘,结果如何呢?最大的问题在物业管理上。由于都是小户型,户数多,投资客往往占很大比重,居住人员复杂,物业管理困难。据思源二手房经纪负责人介绍,目前,小户型社区的二手房价格远低于户型综合性较好的社区。

商住公寓急了  豪宅笑了

目前,业内关注的焦点是:7090政策是针对特定地块的还是未来所有新出地块一律执行?到目前情况看,应该是前者,有关部门不太会让楼市走入倒行道。实际上是北京为遏制房价过快上涨推出的一项调控措施。

现在最紧张的就是商住公寓。目前,据不完全统计,北京大概有近4万套不限购的商住项目。由于存量大,竞争异常激烈,直至目前,仍有大量每平方米两万多元、地铁沿线的4.2米层高LOFT产品。两年间,由于土地价格水涨船高,豪宅顶级化、改善豪宅化、刚需边缘化,新的刚需产品几乎绝迹,商住公寓已经成了刚需的代名词,连三环边上都涌现出了豪宅化的商住公寓。

7090政策如果一旦成为常态,首先受到打击的无疑是商住产品。虽然面积类似,但产权性质、居住功能两者是无法相比的。

目前,已经有商住产品的开发商未雨绸缪,将户型调大,增大附加值,出货速度明显加快。通州某项目负责人告诉记者,有关部门再释放一个信号,特殊地块特殊对待,未来很有可能在热点地区出台类似的政策,大多数商住项目无疑存在着极大的风险,因此,迅速出货才是硬道理。

那刚需的小户型就能好卖吗?答案是不一定。由于限购政策的常态化,除了刚毕业、新进京的年轻人会将小户型作为第一选择,大多数买房人还是倾向于直接购买改善楼盘或者一次到位。通过目前各大改善盘销售一线的客户分析数据表明,目前客户年龄分层大概是23至40之间,年轻的客群基本是举全家之力去买一套给未来留出空间的房产。在门头沟、丰台等区域,仍然还有部分70年产权的小户型在售,价格也不贵,但仍然销售不畅,原因很简单,品质一般,品牌不足,并非所有的小户型都能热销。

当然,对于在售的大户型项目来说,这样的政策对他们简直就是福音。

众所周知,由于土地供应量日趋减少,每一宗土地的挂牌都会引来各大房企几乎“不计成本”的抢购,甚至形成巨头联手抢地的局面。血本抢回的高价地,一定会贴金贴银,似乎只有打造业主“终极住房”的噱头才能把“价格为什么这么高”解释清楚。因此,大户型的豪宅成为目前市场主流。如果7090政策盛行,这样的大户型会越来越稀缺,而且二胎放开,二胎家庭户型要求最低是三居室,7090政策的反作用下,大户型未来价格能涨成什么样?想想都可怕。本版文/本报记者 张舰

●背景链接●

2006年  政策出台

国务院发文明确新建住房结构比例。自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。当时的背景是中小户型供不应求,难以满足基本型的刚性需求。

2008年  取消的呼声

从2008年开始,中小户型供不应求的矛盾得到缓解,修正“7090”政策的呼声渐起。改善性需求得不到满足,一些人为买大户型选择买两套中小户型然后打通,即所谓“母子房”。在一些三四线城市,房价本就不高,大量的中小户型成了鸡肋。专家普遍认为,取消该政策对去库存有好处。

2014年  天津首个取消

2014年10月17日晚间,天津市国土房管局、市建委、市规划局、市财政局、市金融局、市公积金中心六个部门联合发文发布最新救市政策,官方首次确认全面取消限购限外政策,并在全国第一个明确发文表示取消多年的“7090”政策。

2015年  寿终正寝

2015年3月27日,国土部和住建部联合签发楼市新政,优化住房供应套型,促进用地结构调整,对在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许对不适应市场需求的住房户型做出调整,支持居民自住和改善性住房需求。这条内容也许意味着颇具调控色彩的“7090”政策寿终正寝。

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