产业园运营商德必集团上市:预计募资超6亿,将用于项目升级

2月1日，文化创意产业园区的运营服务商上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司（德必集团，300947.SZ）开启申购，申购价51.47元。此次拟公开发行股份的数量为不超过1347.4万股，占发行后总股本的比例不低于25%，主承销商是民生证券股份有限公司，预计募集资金净额6.219724亿元。

招股说明书显示，德必集团运营的园区以上海为中心，逐步向外拓展至北京、杭州、成都、苏州、南京等城市，并在美国、意大利建立文化创意产业园区，此次募投项目新建的两个文化创意产业园区进一步拓展至西安、长沙。

预计去年营业收入约8.3亿元，同比下降6.05%

德必集团募集资金净额将主要用于5项支出，其中2.5亿元用于园区智慧精装一体化升级项目；4572.75万元用于星光德必易园项目，5035.7万元用于德必岳麓WE"项目；5460.96万元用于研发中心建设项目；1.7亿元用于补充流动资金。

德必集团主营业务为文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理；主要采用“承租运营”的经营模式，在“承租运营”的经营模式下，公司通过前期的市场调研，以租赁方式取得具有改造升值空间的既有建筑经营权，对其进行重新市场定位和设计；通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善园区配套服务功能，将其打造成为符合文科创企业办公和经营需求的园区；通过招商和后续运营管理为文科创企业提供优质服务。

同时，德必集团依托自身园区管理方面的优势，通过“受托运营”的经营模式为委托方提供园区设计服务、工程管理服务、招商服务和运营管理服务。截至2020年9月30日，德必集团资产合计14.18亿元，归属母公司所有者权益合计8.99亿元，同比分别增长0.97%和4.89%。

2020年前9个月，该公司营业收入6.11亿元，净利润7315.59万元，同比分别减少8.76%和1.66%。受新冠疫情影响，下游客户文科创企业租赁需求下降，部分园区出租率有所下降，德必集团预计2020年度营业收入8.3亿元-8.55亿元，较2019年度预计下降6.05%-8.79%；归属于母公司净利润9200万元-1.06亿元，较2019年度预计下降6.90%-19.19%；扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润6300万元-7800万元，较2019年度预计下降10.03%-27.33%。

2017年、2018年、2019年以及截至2020年6月30日，德必集团综合毛利率分别为30.92%、29.28%、31.71%及30.12%，主营业务毛利率变动其成本特性、园区的招商进程情况的影响。该公司主要的运营模式为“承租运营”，在该模式下，公司营业成本中，租金支出、改造支出的摊销等固定成本占比较大，因此，园区在初始运营阶段，通常由于出租率较低，在固定成本的影响下，毛利率水平较低甚至为负值；随着招商工作推进，园区的出租率不断提高并逐步转向成熟，毛利率水平也将逐渐趋于稳定。

短期偿债压力较大

根据招股说明书，德必集团流动负债占比较高，报告期各期末，流动负债分别为5.3亿元、5.6亿元、5.2亿元和4.9亿元，流动比率分别为0.53、0.97、1.27及1.37，速动比率分别为0.45、0.85、1.13及1.23，短期偿债压力较大。

德必集团实际控制人为现年49岁的贾波和现年46岁的李燕灵，分别任该公司董事长与董事、副总经理，二人系夫妻关系。截至报告期末，贾波和李燕灵共同控制公司56.04%的股份。德必集团排名前列大股东为董事长贾波控制下的上海中微子投资管理有限公司，持有1750.50万股股份，持股比例为43.31%；贾波为长兴乾元企业管理咨询合伙企业、长兴乾森企业管理咨询合伙企业的普通合伙人，通过长兴乾元、长兴乾森分别控制3.71%、1.76%的股份；贾波、李燕灵合计持有长兴乾润企业管理咨询合伙企业（有限合伙）100.00%出资额，二人通过长兴乾润控制7.27%的股份。

报告期各期末，德必集团预付款项余额分别为2459.69万元、3073.61万元、2720.69万元及2045.23万元，占流动资产比例分别为8.69%、5.62%、4.10%及3.00%，金额较小，占比较低。德必集团表示，预付款项主要包括预付给园区出租方的房租物业费等，预付款项呈现上升趋势，主要系该公司业务规模的扩大所致。

招股说明书显示，德必集团园区内的知名客户包括：生活服务电子商务平台美团点评、移动出行平台滴滴打车、体育互联网平台虎扑体育、言几又书店、企业弹性福利平台东方福利网、艺人经纪公司泰洋川禾、日本知名运动品牌美津浓、联合办公服务商WeWork等。

来源：澎湃新闻