深圳首推“只租不售” 全国近80幅自持地该怎运营

21世纪经济报道 2017-10-15 08:57:19
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

深圳首次试水“只租不售”,凸显政府发展租赁的决心。这背后,不仅是土地出让方式的调整,也对开发商提出了更高要求。自持宅地的开发商,不仅要有强大的低成本融资能力,还必须有持有物业的运营管理能力,未来,也将面临资产证券化的考验。

作为全国人口密度最大的城市,深圳历来宅地紧缺。而作为楼市的风向标,深圳的一举一动,都在向市场传递信号。

10月10日,深圳推出今年第一块宅地,首次试水“只租不售”,凸显政府发展租赁的决心。

此前,国内多个一线城市及发达的二线城市已出让多幅自持地块。据21世纪经济报道不完全统计,截至目前全国出让的自持用地已近80幅。

这背后,是土地招拍挂制度正在悄然改变。“只租不售”的宗地,不仅是土地出让方式的调整,也对开发商提出了更高要求,促使他们向持有运营转型。

自持宅地的开发商,不仅要有强大的低成本融资能力,还必须有持有物业的运营管理能力,未来,也将面临资产证券化的考验。

“只租不售”升级土地出让方式

10月10日,深圳市土地房产交易中心发布公告,公开挂牌出让龙华A811-0323宗地。该地块位于龙华民治街道,土地面积为20041.92平方米,建筑面积90180平方米,挂牌起始价7.77亿元,最高限制地价为10.1亿元。

公告称,该宅地以住房全年期(70年)只租不售的办法挂牌出让。同时明确,租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记,不得转让。

全年期自持是深圳推出的又一种土地出让方式。去年12月,深圳在限套型、限房价的基础上竞地价、竞房价, 以“双限双竞”方式出让大鹏、坪山共2宗居住用地。如今的“只租不售”,意味着土地出让方式的再度升级。

深圳首宗“只租不售”宅地的推出,只是众多一二线乃至三四线城市自持地块出让的缩影。

早在去年11月,首创天恒中粮联合体以总价57.6亿元、“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”,拿下北京市海淀永丰20号地块,首开住宅全自持地块先河。

随后,天津、杭州、广州、佛山和上海等城市也先后推出、成交了相关用地。据相关数据显示,截至目前,全国共计推出、成交近80宗相关地块。

斩获这80宗地的48家企业,基本都是国企或者大型房企。截至8月底,万科共获9宗自持地块,龙湖6宗,保利和首开各5宗。

万科是自持地块最积极的竞买者。截至6月,万科在北京、广州及佛山拿下七宗含自持的宅地,耗资近300亿元;其中住宅自持总面积超过50万平方米。

其余自持宅地超过30万平方米以上的房企有保利、首开、龙湖、首创,以联合体形式获取居多;超过10万平方米的有中海、金地、融信、中铁、世茂,其中中海为联合体形式自持,金地、融信、中铁、世茂为独立自持。

多位市场人士指出,“只租不售”宅地的风行,是为培育和发展住房租赁市场,也是为了控制地价和房价。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,租赁既能缓解房地产市场的需求,还能继续支持GDP,是国家房地产政策的重要组成部分。

未来,土地自持出让占比将越来越大。

根据北京2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划,今后五年租赁住房计划供地1300公顷,占整个土地供应计划的21.7%,可建设约50万套租赁住房。

上海也表示要“大幅提高租赁住房供应比例”,预计“十三五”时期,租赁住房用地1700公顷,占整个供地计划的31%,可提供租赁住房约70万套。

深圳则规定,从2017年8月起,以招拍挂方式出让的商品住房用地,必须以不低于规划面积20%的比例配建自持租赁住房。

重资产运营之难

当前,大型房企都在进行从开发向持有物业运营的转型,租赁业务符合政策导向和市场需求,因而被广泛布局。

面对自持宅地这块越做越大的蛋糕,开发商拿地后该如何运营?

建长租公寓,自己做“房东”,是很多地产商的选择。而对自持地块下手凶猛的万科,在租赁市场的布局也最为深入。

但在目前以及之前,仅靠租赁住宅难以盈利,全国一二线城市超低的租售比已经说明了这一点。

以深圳首推的自持宅地为例。建筑面积为90180平方米,若以挂牌起始价7.77亿元计,平均每平方米约为8616元;若以最高限制地价10.1亿元计算,平均每平方米约为1.12万元。

根据Q房网研究院统计,2017年上半年深圳商品住宅租金每月为72.49元每平方米,若仅靠房租,且以底价计算,房企要10年才能收回地价。

此外,房企还要加上建安成本、运营成本和各种税费等。对于习惯短周期开发、资金快速周转的地产商来说,挑战太大。

“深圳这块地的地理位置蛮好”,深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为,10个亿的竞价,对于龙华该宗地本身来说不贵,但对于租赁市场可能要打个问号,如何让租金在未来70年逐渐走高,如何让不动产通过服务和内部转型提升价值,这些问题,关乎物业管理,也关乎资产管理。

另以万科北京西北旺自持地块为例,海通证券测算发现,如果没有税收优惠(提升租金收益率)或REITs/ABS等金融工具帮助,这种重资产类项目前期占用资金量大,收回成本慢,难以形成规模。

自持地块的增加,意味着开发商在加码持有短期不赚钱、不能快速周转的重资产,“目前不太考虑盈利问题,这更多是一种战略选择”,万科、龙湖有关人士坦言。

开发商们寄望,未来自持租赁可以进行资产证券化。但黄立冲指出,目前为止,实施真正的房地产股权信托投资基金(REITs)的法律环境、税务环境和市场租金收入水平等条件,均未达到。

(编辑:骆轶琪,邮箱:luoyq@21jingji.com)

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。